变动的报表：首创置业16亿输血阳光股份 - 红商网_商报

变动的报表：首创置业16亿输血阳光股份 http://www.redsh.com 2011-10-24 红商网发布稿件

　　红商网讯：提要：阳光股份将旗下5家公司全部股权作价2.36亿元出售给股东首创置业，藉此，阳光股份可获得约16.03亿元的资金。与此同时，转让这些尚无收益、开发成本较高的项目于股东首创置业，也符合阳光股份“成为中国领先的商业地产集团”的战略目标。

　　阳光股份将旗下5家公司全部股权作价2.36亿元出售给股东首创置业，藉此，阳光股份可获得约16.03亿元的资金。

　　在此次资产出售公告发布后，阳光股份立即修正三季度业绩预告，归属上市公司股东的净利润亦由之前的同比减少99.45%降低为同比减少50%-70%。

　　而首创置业借收购资产之名，输血阳光股份的用意十分明显。

　　16亿收购

　　10月21日，首创置业发布公告称，全资子公司首创朝阳房地产已于10月20日与阳光股份订立《股权转让协议书》。据此，首创朝阳房地产已有条件同意以2.36亿元的总代价收购阳光股份5家公司全部股权，惟须受该协议的条款及条件所规限。

　　根据协议，首创朝阳房地产有条件地同意以股东贷款的方式发放约13.68亿元给目标公司，以清偿其欠各自原有股东贷款。因此，此次对这5家公司的收购，首创置业应付总额为16.03亿元。

　　经双方协商确认，这5家公司青岛滨海、青岛千千树、烟台新业、烟台骊都、烟台骊臻100%的股权转让价款分别为3190万元、1102万元、6835万元、5000万元、7450万元，共计约2.36亿。

　　截止今年8月31日，这5家目标公司资产总额合计25.2亿元，股权转让收入为2.3577亿元，股权转让产生的利润为265.3万元，这些股权转让的利润占阳光股份2010年公司净利润的0.59%。

　　在付款进度上，协议生效日（10月20日）首创朝阳房地产须向阳光股份支付预付款1亿元；在处理目标公司股权转让的工商变更登记当日，首创朝阳房地产须发放13.68亿元予目标公司，以清偿其欠股东的贷款，其余剩下款项也需在变更工商登记后90内付清。

　　作为持有阳光股份2.58%股权的首创置业认为，环渤海的胶东半岛是公司主要战略地区之一，此举将增加公司在胶东半岛的土地储备及强化在该地物业市场的市场占有率，从而达到规模效益，符合公司整体利益。

　　作为转让方，阳光股份则认为，通过此次交易，公司可回收现金16亿元，这将大大增强公司现金储备，增强阳光股份的对商业项目及包含商业地产的综合项目的项目开发能力，有利于公司把握商业地产投资机会。

　　重置的资产

　　据出让公告显示，此次阳光股份转让的5家公司所涉及的4个项目均为高端住宅项目，且大多处于项目开发初级阶段，目前仅有阳光首院项目首期进入预售环节。

　　资料显示，目标公司青岛千千树负责开发的香蜜湖项目位于青岛李沧区，总建筑面积约14.4万平方米，项目包括普通商品住宅、老年公寓及配套商业设施。香蜜湖项目一期预期于2011年第四季开始预售，预计整个项目将于2012年12月落成。

　　青岛滨海旗下两个在开发项目都位于青岛城阳区，分别为公园一号项目和杨埠寨项目。其中，公园一号项目总建筑面积约13.8万平方米，包括住宅及配套商业设施。项目一期已在2010年10月开始预售，预计整个项目将于2012年落成。

　　而杨埠寨项目总建筑面积约5.8万平方米，项目共3期，项目一期于今年开建，整个项目的完工预计是在2014年。

　　烟台骊都、烟台骊臻及烟台新业3家公司共同开发位于烟台福山区的阳光首院项目，总建筑面积约41.4万平方米，分为四期阶段。首期已于今年6月开始预售，预计整个项目将于2015年落成。

　　对于这些尚未进入收获期的项目，阳光股份转让的理由无一例外都是，项目获取的土地成本较高，且因定位高端，开发成本及投入建设开发成本较高，而受国家调控政策的影响，预计未来销售价格增幅较小。

　　与此同时，转让这些尚无收益、开发成本较高的项目于股东首创置业，也符合阳光股份“成为中国领先的商业地产集团”的战略目标。

　　阳光股份图谋

　　阳光股份业绩公告显示，今年在住宅业务销售收入下降的情况下，商业地产经营收入依然上升。

　　2011年上半年，阳光股份商业物业租赁收入为1.2亿元，约占公司上半年主营业务收入的43.74%，在去年商业收入7.58%的占比上，有了很大提高。

　　阳光股份认为，通过本次交易，一方面可以进一步减少住宅业务比例，一方面可以收回较多的资金，加快公司商业地产转型的速度。

　　对此，中金公司发布研究报告称，阳光新业此次转让的四个项目，存货评估增值率不到1%，交易产生的投资收益约为265 万元，这对2011 年阳光股份业绩影响相对有限。

　　在此次交易完成后，阳光股份的住宅项目仅为北京阳光上东项目、天津万东小马路项目。

　　未来2-3年，阳光股份将主要投资商业地产及包括商业地产类的综合地产项目，不再考虑投资纯住宅项目。

　　事实上，据考证，此次阳光股份留下的两个住宅项目，均为其明星产品。

　　阳光股份2011年业绩中报显示，今年上半年房地产销售金额约1.55亿元，其中来自阳光上东的销售收入为1.2亿元，贡献超过50%，其次便是天津万东项目，该项目的销售收入为1558万元。

　　对此，中金公司研究员称，未来两年阳光股份房地产开发结算主要靠阳光上东尾盘和天津小马路项目，此次交易将使得原来计提的青岛1号、烟台阳光首院两个项目2.02亿减值准备冲回，但2012 年开发结算收入将减少。

　　另外值得注意的是，在此次交易发布之前，阳光股份的三季度业绩预告称，预计归属上市公司股东的净利润将同比下降90%。在交易发布之时，阳光股份随后修正三季度业绩预告，称归属上市公司股东的净利润将同比减少50%-70%。

　　阳光股份表示，净利润的上升，主要是因为今年第三季度对公园1号项目和烟台阳光首院项目已计提的存货跌价准备全部予以转回，因此导致公司营业利润高于预期。

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来源：观点地产网责编：寄瑶