希尔顿中国扩张隐忧：商业地产前景不定 - 红商网_商报

希尔顿中国扩张隐忧：商业地产前景不定 http://www.redsh.com 2011-10-22 红商网发布稿件

　　而北京通州的希尔顿酒店则是作为绿城旗下的“京杭广场”的配套项目，这仅是希尔顿绿城合作的四个酒店项目之一。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉网易财经，酒店业和地产项目捆绑的案例非常多，从地产项目的价值上看，配套酒店类商业地产将促使地产项目有一定的增值空间，保证地产项目市场定位增高；而酒店业依附于中高档住宅区，其商业价值会更好的得到体现。

　　赵焕炎则介绍，“在二、三线城市的开发商，现在最流行采用先开发高星级酒店，再开发商务楼，最后才开发住宅的模式。这是因为在二、三线城市的住宅价格普遍较低，住宅开发利润也较低，而通过引进高端酒店，可以把整个板块的房价提上来。”

　　以绿城在浙江诸暨的绿城广场—百合公寓为例，依靠着希尔顿酒店的金字招牌，开盘均价达到12000元/平方米，其中一套房源最高价甚至达到528万。而相关数据显示，当地的普通住宅均价仅为5000元/平方米左右。

　　然而，地产调控政策之下下，开发商的资金链正日益趋紧，若干项目因资金问题而放缓，希尔顿的扩张计划似乎蒙上了一层阴影。阳国庆认为，开发商的资金问题，或许会迫使部分希尔顿酒店的在建项目开业时间递延，四年内新开百店的计划未必能够实现。

　　事实上，一段时间以来因资金链问题而被推上风口浪尖的绿城集团，与希尔顿的合作项目已经出现问题。

　　2009年9月，绿城经过179轮的激烈竞价，以12.42亿元溢价300%的地王价拿下的“京杭广场”项目，于去年12月底便已宣布开工。但网易财经日前在现场看到，工地上目前仍是空空荡荡，丝毫没有开工的迹象。而原定于2013年正式开业的希尔顿酒店，具官方公布，已再次推迟到了2015年。

　　对于大部分处在崩溃边缘的中小开发商来说，与希尔顿的合作或许还将面临彻底烂尾的现实。据知情人士透露，当年由贵州宏立城房地产开发有限公司高调引进的贵阳希尔顿酒店，“已经停工将近半年，基本宣告死亡。”

　　酒店业竞争激烈日趋加剧

　　希尔顿大手笔扩张的背后，中国星级酒店的市场行情却显得格外灰暗。“目前全国有7个省的五星级酒店平均房价已经降到了500元以下，可想而知市场有多么惨烈。”赵焕炎说。

　　业内人士预测称，2010年到2015年，全国每年将新建酒店1500家以上，总投资额近4000亿元。但巨大的投资热潮却并未带动起相应的需求增长。2008年，奥运效应让北京五星级酒店房价上涨了24.4%，但出租率却被剧增的酒店新增供应量拉低到60.7%。2009年上半年，北京五星级酒店平均房价下跌22.2%，出租率下跌到47%。至2009年11月，北京酒店业的年平均RevPAR（每间可借出客房产生的平均实际营业收入）连续下跌了15个月。

　　在上海，不久前的“2010中国(上海)国际酒店设备及用品采购交易会高峰论坛”上，上海衡山集团副总裁黄铁民公开表示，2011年上海绝大多数酒店的出租率和平均房价将会出现两位数的下降。上海每新开一家酒店，就有90%的亏损可能。

　　而被希尔顿格外青睐的二、三线城市也绝非乐土，从2010年起就已掀起了降价抢客的风潮。“目前的情况是，五星级酒店抢四星的生意，四星的酒店抢三星的生意，三星的酒店抢经济型酒店的生意。”阳国庆此前曾表示。

　　但即使如此，希尔顿的扩张并不会有多少直接的风险。赵焕炎介绍，以希尔顿为代表的外资酒店管理集团，除香格里拉以外基本都是轻资产的运作模式，依靠品牌及管理输出来盈利，并不直接做酒店投资。

　　资料显示，20多年来外资投资星级酒店只占中国整个酒店市场投资额的4%。阳国庆告诉网易财经，“希尔顿的管理费收入一般包括营业额的2%-2.5%作为基本管理费，外加毛利的5%-8%。按一家酒店一年营业收入2亿来计算，希尔顿的管理费收入可以达到1000万。”

　　“但希尔顿也并非完全没有风险可言”，阳国庆说。“如果长期经营不善，对于希尔顿品牌知名度、美誉度也会造成相当大的损害。如果扩张速度过快，人力资源和管理系统的保障也会面临考验。”

　　事实上，几年前便曾发生过大连、南京和深圳的三家酒店相继解聘希尔顿的事件。2006年4月1日，深圳希尔顿彭年酒店正式更名彭年酒店。据媒体报道，希尔顿每年从彭年酒店支取一千多万元的高额管理费，却没有协助其实现预期每年10％的利润增长目标，这是它被解聘的主要原因。

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来源：网易责编：寄瑶