红商网讯：近日，全球最大私募股权投资公司黑石集团出售上海的一栋商业楼宇，引起市场关注。

　　外资对中国楼市是真正看空还是以退为进？不少业内人士认为，不应将黑石的获利了结视为撤出楼市。此外，在全球经济“二次探底”阴影笼罩下，外资对调控之下的中国楼市兴趣依然有增无减，对此应保持关注。

　　“黑石卖楼”传递什么信号？

　　香港新世界百货官网近日披露了黑石集团的卖楼动作：后者将所持有的上海Ｃｈａｎｎｅｌ１购物中心９５％股权以１４．６亿元人民币的价格出售给新世界。由于眼下正值楼市调控关键时期，加上这是黑石首次出售中国物业，因而引起业内关注。

　　不少舆论视其为看空中国楼市的信号。记者浏览网站、博客发现，关于此事的评论中，“中国楼市遭遇外资撤离”“外资对内地楼市失去信心”等观点颇有代表性。

　　一些业内人士则提醒，对此事无需反应过度。高纬环球中国区董事总经理张良军说，从资金使用角度看，外资投资机构一般都有其投资周期，持有物业达到一定年限后，选择获利退出并不奇怪。至于其套利后的资金是用于缓解母公司的资金紧张，还是用于新项目的继续投资，则不得而知。

　　高力国际华东及西南区物业投资服务资深董事汪蓓说：“外资不但没有看空中国商业地产，相反他们一直希望进入。黑石此次卖出是很正常的，因为时间拉得太长会稀释投资回报率。”

　　中原地产相关负责人则提醒，相比过去几年外资机构５年左右出售国内投资物业的惯常做法，此次黑石的抛售明显缩短了投资年限，说明在国内宏观政策和市场调整的背景下，外资投资快进快出或将成趋势，这应该引起国内不动产物业投资人的关注和借鉴。

　　商业地产快速升温风险不可忽视

　　黑石此次出售的是在这一轮调控中逆势升温的商业物业。此举被一些业内人士认为是一次及时提醒。

　　今年以来，在宏观调控盯牢商品住宅的时候，商业地产成为开发商和消费者规避调控的投资洼地。尤其是一些二三线城市，商业地产更不乏飙升态势。

　　以河南为例。统计数据显示，２０１１年上半年，河南办公楼、商业营业用房投资分别增长１３３．４％、４１．４％，两者所占比重合计为１４．３％，同比提高２．１个百分点。在河南省内唯一实施限购的郑州，上半年商业营业用房开发投资、本年新开工面积同比增速分别高出商品住宅４３．７个、１４．８个百分点，销售面积同比增速高出商品住宅９４．１个百分点。

　　一些以住宅为主的开发商，以及一些并非以房地产为主业的企业，也纷纷投入商业地产开发。一些城市流行兴建城市综合体，今年以来开工新建的商业地产项目创下历史新高。资金炒作、价格非理性飞涨的现象已在局部地区出现。

　　“很多资金进入商业地产是被动的，甚至把商业地产当成救命稻草；一些地区商业地产项目发展过快，也存在一定风险。”张良军说。

　　商业地产是宏观经济的晴雨表。即使在几个一线城市，受整体经济形势波动的影响，其写字楼、商场的租金在整体上行中不乏震荡，一些城市相当一部分已建成的商办物业遭遇空置更是司空见惯。

　　上海银监局不久前下发《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，明确要求各银行今后须严禁个人消费贷款用于购买商业用房，且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工的房源。监管部门的“新动作”已引起市场反响。

　　警惕外资“搅局”楼市调控

　　黑石出售Ｃｈａｎｎｅｌ１的消息传出不久，便有消息称：其与国内房企合作，在全国二三线城市开发商业地产项目。事实上，外资对中国楼市的兴趣始终没有减弱。尤其是在欧美经济前景不明朗、人民币升值预期等因素驱使下，国际资本加大步伐流入我国，房地产领域的外资规模日趋增大。

　　国家统计局数据显示，今年１至８月，房地产开发企业本年资金来源５４７３８亿元，同比增长２３．４％，其中利用外资６３３亿元，同比增长达到７１．５％。戴德梁行最近发布的报告认为，２０１０年投向世界各地物业市场的资金约为３２９０亿美元，预计２０１２年将减少４％至３１６０亿美元，但包括中国在内的亚太地区投资将不减反增。

　　据不完全统计，今年上半年，内地开发商海外融资数额突破１０００亿元，几乎是去年海外融资总量的２倍。今年前７个月，内地房企融资渠道中，利用外资出现高达６５％的同比涨幅，是其通过国内银行、信托机构等融资渠道获得资金增幅的２．５倍，超过开发商自筹资金增幅的一倍左右。外资在国内楼市中的比例虽然较小，但其快速增加的态势值得高度关注。

　　尤其要警惕的是“一边唱空，一边做多”的障眼法。比如，标普最近预计，中国新房售价可能会有１０％左右的下降；摩根士丹利也发布报告认为，三季度中国主要城市销售均价将进一步下降。与此同时，外资正加快进入中国楼市的开发和销售环节。在此形势下，楼市调控不容有片刻“打盹”。