山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗22日接受导报记者采访时表示，代表高端商业的恒隆、万达等城市综合体，在济南这样一座二线城市出现“水土不服”是意料之中的。在引领国际潮流的同时，如何与当地消费有机结合，将是这些商业巨头“扎根”的关键。

　　客流明显减少

　　“恒隆广场的客流量比刚开业的时候减小了很多。”18日，在恒隆广场二层购物的济南市民贾女士告诉导报记者，刚开业的时候，很多人都是来看热闹、长见识的，真正到恒隆消费的人还是太少。

　　毫无疑问，恒隆广场在济南市民中成功树立了“高端”的形象———国际大品牌，装修好，价格高。“如果是单纯逛街，我会选择恒隆；要是需要购物，一般都是直奔银座和贵和。”贾女士告诉导报记者，恒隆广场压根儿不会让她有“掏钱”的冲动。

　　事实确实如此，周末下午，本是购物消费的最佳时间，但整个恒隆广场显得格外冷清，偌大的购物长廊，只有不多的人在闲逛，经常出现前方几十米都没有一个人的情况。

　　对于恒隆广场，消费者最强烈的感受就是“太高档”，与济南传统的人文气息并不一致。对此，李铁岗解释说，“商业最重要的是要在合适的时间，选择最优的消费群体。”

　　“在济南，大润发是个成功的案例。其成功得益于两大因素，一是时机恰到好处，当年济南处于商业模式引领消费习惯的时期；二是大润发准确评估和迎合了当年济南的消费习惯。”李铁岗说。

　　万达出现撤柜

　　如果说恒隆广场的人气稍显冷清，万达广场就只能用惨淡来描述了。同样是周末傍晚，万达广场所在的经四路显得格外安静，门外宽阔的步行街只有路人匆匆走过。

　　在万达广场引以为豪的万千百货，稀少的客流与豪华的装修形成了鲜明的对比。“进驻万千百货的品牌一般，价格又高，很难吸引到顾客。”在万达广场休闲的济南市民王先生告诉导报记者，自己平时只到万达广场楼上的餐饮区消费，对楼下的“大品牌”不感兴趣。

　　导报记者了解到，已经有商铺开始撤离万达广场，原因是客流太少，赚不到钱。“最近我们感觉非常明显，生意下降了好几成，平时赔钱，周末稍微好一点。”万达广场三楼餐饮区的一名工作人员告诉导报记者，像火锅、牛排等餐饮生意都不太行，而服装因为价格太贵，生意还不如餐饮。

　　“济南的商业地产过量也是其生意惨淡的重要原因。”李铁岗说，“随着国家及各地针对房地产市场中住房市场的限购措施相继出台，更多的资本期望通过开发商业地产规避政策风险。但这会遇到需求容量与供给容量是否匹配的问题，过量的供给与需求的不足，必然引起激烈的竞争。”

　　扎根本地需求

　　“现在恒隆、万达等定位高端的商业广场，经历从‘繁荣’到‘惨淡’的‘过山车式’发展是正常的。”李铁岗对导报记者表示，商业地产作为新兴的商业模式，开发商在某个城市的定位不一定准确。

　　“在开始阶段，人们出于新奇等原因会形成其虚假繁荣的场面。如果新的商业模式和当地人的消费习惯不相匹配，必然会进入一个比较冷淡的时期，也就是商业模式与当地消费习惯的‘磨合期’，亦可称之为‘过渡期’。这需要经营者积极调整思路，过渡不成会有很大的麻烦。”李铁岗说。

　　事实上，万达广场的生意冷清与其模糊的定位有很大的关系，既像是城市综合体，又像shopping mall，而室内步行街与万千百货布局设计不尽合理。上述市民王先生表示，室内步行街两侧的商铺截住了通往万千百货的客流，很多商铺又没有特色，难以吸引消费者。

　　李铁岗表示，随着人们消费意识的不断变化，商家与消费者的角色出现对调。“现在商业地产的突破口在于深度挖掘当地消费习惯，调整定位与经营思路，主动迎合当地的消费习惯，实现商业定位与当地消费习惯的真正融合。”