中期表现

　　8月25日，SOHO中国在香港召开中期业绩报告会，SOHO中国董事长潘石屹、总裁阎岩、CFO唐正茂和推广总监王春蕾一起就SOHO中国下一步的发展计划作出阐释。

　　2011年上半年，由于没有新完工项目，SOHO中国的营业额仅有人民币26.46亿元，同比下降69%。

　　但从7月开始，随着望京SOHO、SOHO中山广场和丹棱SOHO开盘的热销，SOHO中国的合同销售一下子冲到了83亿元，销售均价也居高不下，为5.89万元/平米。

　值得注意的是，在2011年上半年，SOHO所持有的投资物业已经逐步凸显出其价值。今年上半年，由于增多持有投资物业，SOHO上半年净利润增长2%至17.5亿元。核心业务净利润6.75亿元，核心业务净利润率高达26%；毛利率提升至57%。

　　截至目前，SOHO中国共持有4个核心项目，包括北京的前门SOHO、光华路SOHO，位于上海的外滩SOHO及复兴路SOHO，总建筑面积约45万平米，在公司所拥有的整个建筑面积中占比20%，其余八成为销售物业；而从物业价值来看，投资物业占比28%。

　　SOHO中国表示，随着北京和上海的消费逐渐成熟，在通胀高企的环境下，公司将会持有更多的物业。“通过持有型的投资物业，使得公司达到一个更均衡的商业模式，扩大资本和物业之间的均衡”。SOHO中国CFO唐正茂女士如此解析。

　　通过上半年的发展，SOHO中国已经基本实现在北京和上海的均衡发展。截至6月30日，在北京的在建项目5个，涉及建筑面积110万平米；上海地区在建项目8个，总在建面积120万平米。

　　除此之外，虽然今年用于收购的金额逾百亿，但加上待提银团贷款，SOHO中国尚有现金约210亿元，而这也正是SOHO中国董事长潘石屹最为得意的事情。用他的话来讲，今年这种情况下，“我们是唯一一个负债率是负的”。

　　目标广深

　　正是基于公司稳健的现金流，而且在波动的市场中出现了许多收购机会，SOHO中国的扩张计划才显得顺风顺水。

　　继09年收购SOHO东海广场正式进军上海后，2011年，SOHO中国又成功在上海收购了8个项目，迅速完成了在上海繁华区域南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海中路、长寿路、四川北路、徐家汇、浦东等黄金商业区的布局。

　　整个2011年，SOHO中国原计划用于收购的现金是150亿，上半年完成收购114亿，再加上8月份收购嘉瑞国际广场的18.9亿，已经接近目标。

　　对于是否会提高公司在收购方面的目标，SOHO中国总裁阎岩透露：“如果市场有机会的话，我们有可能超出这个目标，毕竟这个市场环境下，在转让的好项目非常多。”

　　至于会收购怎样的项目，SOHO中国在这次业绩会上又有了更新的说法。在涉及的城市中，除了潘石屹一贯强调的北京、上海之外，广州、深圳也初次纳入SOHO中国的收购名单。

　　在这些城市中，SOHO中国选择项目的标准是：地处CBD区域或Sub-CBD，处于交通枢纽上，商业地产，比较大的地块。

　　具体而言，在北京，SOHO中国看好的区域是大望京地区、丽泽金融商务区和奥运南新的CBD区；在上海，老潘瞄准的是虹桥经济开发区和世博园区。

　　对于即将新进入的两个城市，SOHO中国则比较谨慎，按照总裁阎岩的说法就是：“广州深圳这两个城市已经发展到一定程度了，而SOHO中国之前没有参与，所以会比较谨慎的进入这两个市场。未来几年，SOHO中国会将北京、上海、广州和深圳的市场全部发展起来，这样就使公司在未来几年中有更大的规模。”

　　目前最新的进展是，对上海虹桥商务区正在推出的地块，SOHO中国也在准备中，广州方面公司也正在谈一个商业地产项目。

　　应对市场

　　面对今年以来房地产行业的不断加码的调控，和不断收紧货币信贷政策，潘石屹相信，住宅市场受调控而出现的低迷给专心做商业地产的SOHO中国带来更多的收购机会。

　　对于未来，潘石屹认为：“中国的房地产、中国经济乃至全世界的经济可能在未来的一段时间都会有一个较大幅度的波动，要应对这个波动，SOHO中国有三大措施。

　　第一，保持一个很稳健的财务指标，负债率不能太高，要有足够的现金。事实上，这是过去SOHO中国一直在坚持做的，而这也是公司健康发展的保证。

　　第二，SOHO中国坚持向北京、上海这些特别大的城市发展，在其最繁华地段发展的原则不变。

　　根据观察，无论经济如何波动，最大的、一线城市中最繁华地段，物业的波动性相对较小，而中小型城市、偏远的城市波动就比较大一些。

　　所以在选择项目的时候，“大型城市的繁华地段”是SOHO中国不变的原则，并用这样不变的原则来应对周围的经济环境和市场波动。

　　第三，从市场来看，今年政府有三年要建3600万套保障房的任务，政府还要限购、限价，现在限购的城市也在不断扩大，这些政策都影响住宅，但对商业地产没有任何影响，所以SOHO中国还是坚持走商业地产的开发模式和方向，不要让公司受到政策的打击。

　　最后就是任务管理体系，任务的管理要做两件事：第一件就是做与众不同的产品，跟任何一个开发商直线的产品不一样，SOHO中国做的是双曲面的产品。虽然难度大，但这样才能保证产品的价值；第二个就是充分利用互联网，把所有房子全部放到互联网上去销售。这两个系统的建立对提高SOHO中国竞争力作用非常大。