“楼王”开发历时6年 新鸿基坐收土地增值暴利

　　2005年，新鸿基以31.85亿元购得上述被标注为“E18单元A”的地块，登顶当年地王。由于该地块临近陆家嘴金融贸易区，倚靠黄浦江，处于滨江豪宅区核心位置，因此从拿地伊始，就备受地产业界关注。按照新鸿基地产代理执行董事雷霆曾早前的表态，新鸿基计划将其打造成“世界级的豪宅项目”，随后，这个颇具神秘色彩的项目被命名为“滨江凯旋门”。

　　楼盘的取名体现出了新鸿基进军大陆豪宅市场的决心：因为“凯旋门”一名源自其在香港的成功案例。同样是2005年，香港维多利亚湾“楼王”——“新鸿基凯旋门”开盘，30万港币/平米的售价震惊业内。而在“楼王”概念的笼罩下，来自陆、港两地的炒房团当年就带给新鸿基意料之外的收益。

　　不过相比楼盘命名之初的“雄心壮志”，新鸿基在“E18单元A地块”的建设上却异常缓慢。“拿地是在2005年，但由于各种原因，该楼盘全面动工却在2008年前后，期间因为众所周知的原因，滨江凯旋门的建设速度异常缓慢，乃至到今年中旬，仍只是传出部分公寓楼盘接近完工的消息”，上海地产业资深人士告诉记者。

　　中国指数研究院副院长陈晟向记者证实了这一说法。他表示，率先完工并开售的将是靠近浦城路一侧的高层公寓楼盘，而备受外界关注的“黄浦江别墅”则将在一、两年后“视政策情况再定”。

　　这意味着，从2005年拿地，到2013年“视情况”开盘黄浦江临江别墅，新鸿基在上海黄浦江畔的“潍坊新村街道245街坊23宗地块”上的“建设”时间将长达8年之久。新鸿基公关部在接受人民网采访时承认，在拿地之后，企业“因修改规划，导致开工滞后”。然而新鸿基所称的“修改规划”，是这场“马拉松式建设”的唯一缘由吗？地产业界所指的“众所周知的原因”又是什么？

　　打开沪上知名中介机构的资料库，记者发现这样几组数据：在新鸿基拿地次年，该地段“声名赫赫”的汤臣一品的单元房价在3000万元至4000万元之间。这一价格在随后两年间没明显变化。但经历2008年、2010年两轮房价飙涨之后，类似单元的房价分别上涨至6000万元至1亿元(2011年中介报价)。也就是说，在2008年至2010年这段时间，滨江豪宅楼价较当初开盘时疯涨近100%。

　　换言之，对于该地段新开楼盘而言，土地增值所带来的收益，远远高于开发项目本身的收益。以“滨江凯旋门”为例，即便新鸿基2005年以地王身份掷金31.85亿，但以规划时容积率计算，其楼板价为每平米2万余元。与这“区区”2万元楼板价相对应的是，该楼盘如果按正常施工流程，在2007年竣工销售，那么每平米售价应在10万元左右，如果拖延至2011年下半年竣工销售，那么每平米价格将蹿升至20万元。

　　将近100%的获利空间，正是地产业界所称的“众所周知的原因”。

　　而这，仅仅是该楼盘公寓房源的价格变化。相较之下，被外界关注的“黄浦江临江别墅”每平米售价与楼板价之间的巨大差异，更令人乍舌。

　　滨江豪宅获市场热炒 开发商逐利与政府监管间的博弈

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，滨江板块除却天然的景观资源，一个具有临江优势的豪宅其未来商业成熟度并非普通商圈能比拟的，因此开发商才愿意不惜一切代价投入到新增地块或楼盘之中。

　　可以看出，新鸿基敢于以8年时间，一搏“滨江凯旋门”项目，并非偶然性事件，而是经过深思熟虑的布局。

　　以31.85亿的购地成本，换取8年后十几倍、乃至更多的收益，这场公然上演在黄浦江畔的“地产马拉松”背后，呈现出两个截然不同的对立面：一方面是地产开发商“囤地式建设”所攒取的暴利，另一面则是深受囤地之苦的地方政府在土地出让金层面的损失：因为按照正常开发流程，如果地方政府获悉“E18单元A地块”楼盘的全部竣工销售时间是2013年，那么在2010年间转让该地块，新鸿基所承担的成本绝不止31.85亿元。

　　至于其中的实际差价，多位地产分析师与业内人士告诉记者，“该地块特殊性强，土地增值的速度明显高于其他板块，政府承担的损失已难以衡量。”

　　事实上，从新鸿基登顶地王之后不久，各级政府就已经将打击开发商囤地，作为稳定地产市场的重要举措：

　　2007年，国土资源部颁发《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，对包括“囤地”在内的多种现象加以政策限制。随后不久，国务院即出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》，要求土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　多年来，上海市政府亦不断增加落实中央上述文件的力度：其中就包括在2008年、2009年、2010年连续三年清查开发商闲置土地，并出台提高拿地保证金数额、规范缴纳时间等举措。除了在土地政策上对“囤地”现象围剿外，上海还将行动面扩大到金融领域。2011年6月，上海银监局局长廖岷表示，要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。

　　从新鸿基在2005年拿地，到2011年的6年时间，恰恰是各级政府对“囤地”现象穷追猛打的6年。然而值得玩味的是，这6年时间，又是开发商以各种手段挑战政策红线，不断与政府监管赛跑的6年。

　　新鸿基官方宣称“因为修改规划”而耽搁的“滨江凯旋门”，正是在《国务院关于促进节约集约用地的通知》出台前后，破土动工。不过动工之后，该楼盘又经历了分批建设的几个阶段。经历6年之久，方传出即将竣工销售部分公寓房源的消息；至于剩余公寓房源与临江别墅的建设与销售时间，仍是未知。

　　而根据以往经验，如果期间政府进一步扩大监管的层面，那么开发商就适当调整策略。但如果在出台的政策中，被开发商找到了可以模糊的空间，那么实际上自然要“视情况而定”；这场猫和老鼠的游戏亦不知何时结束。

　　六年时间，黄浦江依然静静流淌，但其岸边所上演的逐利却近乎疯狂。