大钟寺中坤广场可以说是开发商践行“商业转型”的代表。当中坤投资的掌门人黄怒波决定挑战商业地产时，他选择了直接“一步到位”。43万平方米、投资40个亿的大钟寺中坤广场项目，成为黄怒波第一块要占领的高地。

　　但时至今日，大钟寺中坤广场项目的运转并不理想，奥运会、金融危机等因素使该项目的开业时间一再推迟，而招商不力、经营冷清则令中坤受到舆论质疑。最为关键的是，中坤在该项目上始终坚持“自持物业”的经营模式，不仅让公司的资金链饱受压力，更令项目至今仍在风雨中飘摇。

　　“我们准备撤了”

　　8月6日，农历七夕。这一天早已被商家炒作成“中国的情人节”，北京各大商场、购物中心都已“张灯结彩”，打算在这个夏天里难得的节日大卖一场。

　　当记者来到位于北三环的大钟寺中坤广场时，却发现这里冷冷清清。广场一层，几家已开业的店铺装修得富丽堂皇，店内导购的数量，与零星几个懒散逛街的男女形成鲜明对比。

　　与一层开业率在90%以上相比，广场的二至四层的商铺入驻率不足40%，每层不仅见不到购物者的影子，连已经开业的店铺主人也很难找到，随处可见的是未出租店面围挡上的“敬请期待”字样。

　　下午5点多时，记者在三层一家女装店铺门口“巧遇”了“刚来店里看看”的店主杨先生。他的店门口竖着“全场1折”的牌子。

　　“这里不行，像今天这种日子都没什么人，”杨先生摇摇头，一副无奈的表情，“我们准备撤了，实在不好做。”

　　杨先生告诉记者，四层几家男装的知名品牌已经陆续撤出了，而且旁边尚客百货里面的几个品牌也要退租了。“广场里面所有的店都在赔钱，包括家乐福超市，也没多少人。”杨先生很肯定地告诉记者。

　　“我们这里租金是每天16元/平米，物业费每天40元/平米，可以说是中等偏上的水平，但是我们从去年9月底开业到现在，他们还没有人来收费。但是据说最近要开始收费，所以很多商家都要撤出去了。”杨先生透露。

　　记者采访的几个商家老板向记者表示，因为中坤广场完全由中坤自持经营，为了能够见到收益，广场店铺租金的定价相对较高，而且店铺签约也并没有得到优惠，因此很多品牌店铺都不肯入驻。

　　事实上，记者在走访中也看到，广场西侧的“百强家居”仍在装修，尚未开业。广场南面的步行街两侧的商铺开业率也不足40%。杨先生告诉记者，因为5月份开始陆续有不少店铺撤出，中坤项目负责人表示近期会将租金减半，但愿意留下来的商铺仍然不多。

　　全部自持的风险

　　大钟寺中坤广场项目由于优越的地理位置，受到业界的广泛关注。但从开发伊始，该项目给人的印象就是不断地改弦更张。

　　早在2004年年底，中坤广场项目就已经开工。在当时，这是北京三环内最大的综合性商业地产项目，也是唯一一个有地铁通过的大型商业项目。最初该项目的名称是“大钟寺现代物流港”，而后更名为“大钟寺现代商城”，期间还穿插着成为中关村电子集散地的传闻。

　　按照中坤的计划，该项目预计2006年就全部建成，当时中坤曾高调宣布这一项目准备2007年1月起开始租赁，2007年年底入驻。但令人始料未及的是，之后的4年时间里，该项目却悄无声息。

　　“大钟寺项目前期拆迁3000多户就用了两年时间，期间的SARS让所有的民工不得不回家等待，奥运会前夕提前一年什么也干不了，好不容易进入2009年，金融危机开始了，所有地产商都开始缺钱，此后60年大庆，施工又得停滞。”黄怒波曾经感叹道，太多的困难影响着开业时间一错再错，尤其是对于自持经营，越是不开业，商家越是无法信任你。

　　当然，在黄怒波看来，项目经营方向的变化、资金困扰以及其他外在因素造成的运营困难，都还只是一种“不足虑”的表象。

　　“自持性商业地产短期内会让资金压力倍增，但远期收益巨大。如今大钟寺中坤广场项目光楼面价就已经达到每平方米8万元了，40多万平方米的体量，总价值超过几百个亿，这本身是一种收益。”黄怒波曾向记者表示。

　　但他担忧的却恰恰是大钟寺广场开业之后的商业运作和长线发展。进入2011年，大钟寺中坤广场项目进入开业后的养商期。家乐福、每克拉美钻石商场和王府井(600859,股吧)“hQ尚客”百货的主力店均已就位。但主力店对客流量的影响以及对其他业态门店的带动作用却迟迟没有显现出来。

　　“商业地产的盈利模式，就城市综合体来说，主要分为三种：一是直接销售，快速回笼资金；二是部分持有，销售部分物业；三是全部持有。”中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，“中坤广场的模式是属于全部持有。”

　　他表示，中坤面临的战略关键是，自持型物业本身就需要时间去“养”，而如何形成自持物业体系的可持续发展模式，是大钟寺广场和整个中坤投资需要逾越的一大课题。

　　事实上，从国内商业地产界相对较为成功的开发商来看，商业地产经营模式主要集中在前两种。其中，直接销售的代表为SOHO中国，散售是其主要商业模式。而另一商业地产巨擘万达集团则是自2004年以来，主要在各地兴建万达广场建筑综合体，卖出住宅、底商等，并持有购物中心、院线、部分写字楼及五星酒店资产。

　　SOHO中国董事长潘石屹一直坚持的商铺散售模式虽然让公司销售额逐年快速递增，今年北京、上海的几个项目也是以销售为主，但遭到了业界和业主们的严重质疑。因为散售模式中，开发商透支了商家和投资客的利益，同时导致物业后期难以统一运营管理。

　　“若采取部分持有的方式，主力店前期往往是不赚钱的，租金回报也会相当有限。”中成市场研究总监沈文星告诉记者。而业内也有共识，现在的市场局面是商业地产项目多，商业资源少，多数的商业地产项目都面临着招商难的问题。

　　王永平告诉记者，现在招商难度越来越大，一些商户在谈判时不仅要求第一年租金全免，3年内租金优惠，还要送装修，才能进驻。商家反过来挑选楼盘，更加彰显了如今自持商业的尴尬境地。