销售风险

　　公告披露，绿城7月共有10个新项目或项目分析推出销售，其中包括杭州明月江南、杭州西溪诚园、合肥翡翠湖玫瑰园、绍兴玉兰花园、绍兴玉园、无锡玉兰花园、诸暨绿城广场、唐山南湖春晓等，总推盘面积约21万平方米。

　　数据显示，7月绿城主要新推项目的总成交面积约为5.1万平方米，合计销售金额为9.8亿元，销售均价为1.92万元/平方米，新盘去化率仅约24%。

　　事实上，自今年以来，绿城的去化率及销售均价就处于一直下滑的趋势，绿城对此给出的解释是，受调控影响尤其是限购政策所致。

　　这看上去并非是个可以令人信服的理由。同样受到限购影响的万科、中海等房企，在这轮房地产市场调控当中，依然能实现较高的销售额，去化率也并不低。

　　至于绿城为何受到限购政策的影响如此严重，这更多或是来自绿城土地的高度集中。纵观绿城的项目，60%的土地主要集中在江浙地区。众所周知，土地集中的公司，一旦市场下滑将面临较大系统性风险。“这好比一个篮子，把所有的鸡蛋放在同一个篮子里，风险肯定有所增加。”相关分析人士表示。

　　有券商分析指出，受到政策调控的影响，辅之人民币利率不断上升，江浙区域的经济已经出现疲软，市场上的需求也开始趋少。此外，由于绿城的客户群中大部分为投机者与投资者，还更容易受到购房贷款限制。

　　恰恰正因土地的高度集中和较弱的总体需求，相关人士分析，预计未来几年，绿城的销售额将会出现下滑。

　　单从今年来看，绿城是否能实现与去年同样的销售水平仍是个未知数。

　　绿城透露，截至7月末，绿城累计实现销售金额约223亿元(包括人民币24亿的协议销售额)，总销售金额中归属于集团权益金额约144亿元。

　　换句话说，绿城刚好完成全年550亿销售目标的一半。虽然绿城一再对外表示，对完成全年目标仍有信心，因为这个目标是基于所有最坏打算之下所制定的。

　　但有券商透露，绿城高管曾向其坦承，公司无法确定今年550亿的销售目标能否完成。

　　信托基金

　　为了谋求更长远的发展，绿城选择“代建”模式，意图通过品牌和管理输出，告别高负债支撑的规模发展之路。

　　然而，对绿城来说，其超高的财务杠杆一直都是最致命的弱点。尽管绿城一直试图通过减少买地或代建、合作的模式降低负债率，但据资料显示，目前绿城的净资产负债率仍高达208%。

　　另外，截至去年年末，绿城仍背负着350亿元的庞大债务，这意味着未来每年绿城需要支付约30亿元的利息。相关分析人士指出，由于目前市场正处于进入一个较高的利率环境，预计该部分的债务压力不会很快减轻。

　　在资产周转率低的预测和经营性现金流放缓，加上大量利息支出的情况下，绿城的生存能力令市场担忧。

　　一直期望能摆脱资金掣肘的绿城，也开始涉足地产信托基金领域。其实，早在去年，绿城就曾完整而清晰地介绍过成立房地产股权投资基金的设想。

　　近期，绿城与平安信托合作发行基金信托产品一事引起市场的广泛关注。由于有消息称，绿城与平安信托合作推出的基金信托产品年化收益率保底达到25%，这让外界对绿城的资金链更为忧心。

　　绿城行政总裁寿柏年近期在接受媒体采访时对此作出了解释。他指出，信托基金并没有“保底收益率”概念，如同股票型投资基金一样，理论上完全是允许跌破面值的。

　　作为基金管理方，平安和绿城从募集的基金中获取2个点的管理费用，当基金的年化收益率达到10%以上时，基金管理方可以得到收益部分20%的回报，否则，管理方就拿不到回报。

　　此外，基金募集完成后，将会成立投资委员会，开始筛选投资项目。理论上，这笔信托基金可以选择绿城的项目，也可以选择其他由绿城管理的地产项目。

　　不过，与通常股票型基金不同，信托基金不能随时赎回，且一般有5年左右的封闭期。前3年这笔基金可能会在不同项目上逐个流转，后2年逐渐进入收益分配的退出阶段，直至最终兑现全部收益。

　　寿柏年明确表示，信托基金是公司商业模式转型的一种尝试，同时，不排除年内与其他机构合作推出新基金的可能性。