代建业务扩张的背后，是绿城已经开始的转型之路：告别高负债支撑的规模发展之路，转向品牌和管理输出。

　　积极发力“代建”

　　从去年9月底到今年3月、7月，绿城房产建设管理有限公司和绿城北方、华东片区代建公司相继成立。截至今年6月底，绿城已经签下45个代建项目，可售金额近900亿元。另预计今年年底，绿城的代建项目将突破80个，可售金额将超1500亿元。

　　无论是在绿城还是外界分析人士看来，代建模式打破了近两年困扰绿城的资金瓶颈，展示了令人乐观的前景。绿城集团执行总经理、绿城建设管理公司总经理曹舟南表示，房地产投资功能和开发功能相分离将是大势所趋。

　　在绿城看来，代建实现与外部投资资源与土地的结合，可以“最大限度发挥绿城品牌管理及专业团队的价值创造能力”，曹舟南说，绿城的目标是，三年内代建项目超过150个、“五年内成长为国内业务规模位居前列的专业房地产开发服务企业”。

　　多渠道“减负”

　　就在绿城在南方大揽人才的同时，绿城位于北京通州的项目京杭广场传出消息，作为绿城在通州新城打造的高端城市综合体，京杭广场计划于今秋亮相。

　　值得注意的是，京杭广场由绿城联手央企葛洲坝地产打造，绿城和葛洲坝分别持有49%、51%的股份。和不出钱、不出地、不许诺收益的代建业务相比，京杭广场是一种风险共担的合作开发模式。但相对于自建，绿城将京杭广场51%的股份出售，风险也已摊薄。

　　绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年7月接受媒体采访时表示，绿城从去年开始就想逐步降低负债率，争取再用两年左右的时间把负债率降低到一个比较合理的水平。2010年，绿城中国净资产负债率达到132%。

　　链接

　　“代建”解析：绿城认为，专业开发服务商的经营要素不再是资金和土地，而是品牌、管理、团队、服务理念和资源整合力的要素集合。目前绿城的代建模式包括政府代建、为已获得土地企业进行的商业代建和资本代建等。

　　视角

　　寻求发展“软着陆”

　　如果把少买地比作“节流”，那么包括合作开发、商业代建和资本建在内就可以作为绿城“开源”的主要路径。

　　据绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年介绍，作为管理方，无论盈亏均可以获得2个点的管理费。而当年收益达到10%以上时，可以从中再获取一定比例的奖金回报；否则只有管理费用，没有更多的回报。

　　无论少拿地，还是合作开发、商业代建和资本代建，绿城都在尽可能地降低本企业的资金投入和风险。寿柏年说，过去十年房价上涨比较快，用比较高的杠杆率就可以实现公司规模发展。而今，这一发展模式在国内市场环境不确定因素较多的情况下有必要改变，这或许可以视为绿城在高负债率情况下寻求“软着陆”。