分析与评论：业绩与我们的预测相符。恒隆2011年度的收入大部份来自香港及内地的物业租赁，前者的经营溢利按年上升11%至23.32亿元，而后者的升幅超越前者并录得按年增加14%至18.62亿元。增幅较大的原因是: (1)该公司位于上海现有的投资物业录得可观的续租租金升幅；(2)恒隆于2010年6月开幕的首个位于二线城市沈阳的购物中心皇城恒隆广场的额外贡献。位于济南的新购物中心恒隆广场将于8月底开幕，并将带动内地物业的贡献于未来超越香港。恒隆广场已全面获预租，预计将为公司带来7.16亿元的租金收入，占我们预测于2012年来自内地的租金收入的22%。

　　恒隆于内地6个城市当中拥有8个商业项目，其中4个位于二线城市的工程在进行中并预计于往后4年陆续开幕。该公司已预算在建项目的总投资额约415亿元，至今已斥资80亿元或占总额的19%。

　　恒隆于2010年的11月进行配股筹得109亿元，撇除总借贷167亿元后，该公司持净现金105亿元。其现金加上未动用的银行信贷67亿元足够应付剩余资本开支335亿元的一半。由于该公司于较早前曾透露倾向股权融资多于举债筹资，我们不排除公司于适当时候再次进行配股筹借资金。我们给予公司的目标价为32.60元，相等于我们最新估计公司截至2012年度底的每股资产净值。