红商网讯：日前，位于建设路锦电东苑的一宗纯商业用地被万科一举拿下，该地块面积达23.1057亩，以3060元/平方米的低价成交。

　　在业内人士看来，该地段日后升值潜力极大。不过，业内人士也指出，作为住宅地产的“龙头老大”，万科此次进入成都商业地产市场卯足了劲，但在其并不专业的商业地产市场，万科将面临多种难题。

　　万科进军成都商业地产　“注重资产回报率”是根本原因

　　近期，成都土地市场每况愈下，几宗优质地块屡遭流拍。7月7日，万科在建设路大商圈成功拿地，似乎为成都土地市场注入一针强心剂。

　　四川新港地产执行董事张红兵对此评价：“万科在建设路有着庞大的客户群，同时万科还具有较强产品研发能力。此次拿地，万科志在必得，也完全在我们的意料之中。”

　　万科此次拿地，其实要回溯到2010年。当时万科董事长王石曾在股东会上表示，现在城市改造，更多的是注重城市综合体，以后拿地规划项目需要有商业业态，如写字楼、商场和酒店等。

　　此后，万科陆续在不少城市“试水”商业地产。从北京万科五号公社到上海万科ＶＭＯ，万科在深圳、东莞、西安等地也相继有所行动。万科集团董秘谭华杰曾表示，作为一个上市公司，万科格外注重资产回报率。万科此次出击成都建设路商业地产，正好应验了谭华杰此前的表态。

　　四川省商业地产协会会长冉立春指出，做商业地产要求开发商必须同时具备三个基本条件：超强资金实力、超强资源整合力、超强专业运营团队。

　　万科显然不能完全满足。2010年7月，万科在北京的首个商业地产五号公社遭遇败北，最后低价贱卖，让此事一度成为业内谈资。

　　世家机构品牌总监吴思竹则对本网表示：从财务报表看，万科的资金实力是比较稳健的；在资源整合上，万科虽然缺乏万达、龙湖的“先”，也没有华润、中粮的“复合”优势，但万科有品牌号召力；除此之外，万科还可以通过人才战略快速建立起商业地产专业团队。

　　前述专家称，万科在住宅地产开发上有品牌号召力，底气当然足。但在商业地产上就未必有底气了，毕竟其缺乏商业地产相关经验的积累，而北京的失败案例无疑值得成都商业地产项目警惕。

　　住宅开发与商业开发差别大　万科面临商业地产运营短板

　　今年2月，龙湖拿下成都高新西区唯一商业用地，用于打造体量达180万平米“时代天街”；6月24日，金牛万达广场就再次引爆成都楼市，开盘首日即揽金18亿元，一举摘得成都单日热销的桂冠；蓝光旗下的公馆1881、空港?时代广场等楼盘还实施“商+住”打包上市。商业地产出现这种的火爆局面，也直接导致各房企在楼盘品质打造、项目配套、商业运营能力以及价位等方面明争暗斗、各施拳脚。

　　而万科此次拿下建设路大商圈的“黄金宝地”，似乎对其前景早已信心十足。万科此前表示，其核心竞争力在于精妙的设计、精湛的工艺、精心的服务三大价值，通过这三大价值的创新与优化，万科住宅全面领先。但住宅的开发毕竟与商业不同，甚至有着天壤之别。

　　相关专家称，商业地产是房地产开发项目中，难度非常高的业态，开发商需要具备专业的商业地产开发、运营以及管理能力。万科在住宅地产开发上是专业户，但在专业商业地产方面尚处于练手阶段。该专家表示，万科此项目能给成都商业地产市场带来的影响不大，首先该地段已是开发热点区域，商业先机被抢占，另外，在短时间内万科将面临商业地产的运营和管理难题，此难题无疑将成为万科在商业地产的短板之一。

　　另外，龙湖、万达等专业商业地产开发商早已积累了足够的品牌效应，其新项目一启动，各地知名品牌如主力百货店、电影院等纷纷响应并加入，而万科在商业地产的运营能力尚未得到市场认可，将大大减弱商家的入驻热情。

　　张红兵告诉本网，近几年建设路附近配套日益完善，万科在成都的首个商业地产项目落户建设路大商圈，由于其所处区位优势明显，一旦运营成功，将扩大建设路大商圈在整个城东的辐射范围。

　　其实，自2009年末，伊藤洋华堂入驻建设路以来，建设路用地规划之争一直备受关注。而在今年7月11日，建设路隆重开建成都第二个天桥二层商业步行体系，建设路商业市场进一步炙手可热。

　　不过，有业内人士担忧，相较于春熙路盐市口等老商圈，目前建设路大商圈还存在消费客流少、客群消费低、购买力较差等弊端，商业业态组合也不够饱满，甚至有怀疑声音发出，称建设路将可能沦为常年依靠打折度日的成都折扣店集中地。

　　某商业楼盘的营销负责人认为，万科已经在住宅市场打响品牌，其服务意识有口皆碑，此次出击成都商业地产，虽然是牛刀小试，但未免有点“钝刀不利砍柴”的嫌疑。