6月28日，万科企业股份有限公司正式对外公布了其在深圳区域的商业地产策略。“未来两年内，万科在深圳将完成3个总计30万平方米的地标性购物中心，还有约34万平方米的社区商业，以及40万平方米的写字楼开发，计划两年内要达到100万平方米的商业物业开发体量。”深圳万科营销总监罗霆说。

　　这意味着，作为试行商业地产的先头兵，深圳万科首次向外界详细阐释了万科进军商业地产的路线图，这标志着万科已从原有的社区商业扩展至城市商业。

　　不仅是深圳万科，上海万科、北京万科等分公司也在商业地产领域动作频频。但市场人士担忧的是：商业地产是否会影响万科的资金周转率，以及被称为商业地产“小学生”的万科如何提升商业地产品牌和专业的运营能力。

　　“三线”厘清

　　此次发布会上，万科不仅公布了将在深圳区域大力发展商业地产，同时对商业地产的产品线也进行了清晰的定位。

　　万科今后将开发包括购物中心“万科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品牌、社区商业“万科红”品牌等在内的三大商业产品系列。

　　实际上，在深圳万科正式公布进军商业地产之前，其不少商业项目已进入建设阶段。万科广场的首个旗舰项目计划于2012年年底在龙岗开业，这是万科面世的第一个综合体项目；第二个项目位于盐田区，将于近期开始建设。

　　罗霆表示，万科广场品牌的系列产品，将由万科自己持有经营，而万科红系列则采用出租合作的方式。

　　“万科的专业实力将成为我们开发商业地产的坚强后盾，在商业物业的开发和经营中，万科也力求打造最好的商业产品。”罗霆表示。

　　除了在深圳加大了商业地产开发力度外，万科同时还加大了珠三角的商业布局。

　　“我们目前制订了2011年~2015年的商业地产战略，万科还将加大在惠州的布局，并进入粤西、粤东，未来在潮州、汕头等地都能看见万科广场、万科大厦。”罗霆表示。

　　万科在商业地产领域的运作颇为低调，但很迅猛。

　　除深圳万科外，上海万科金色城市项目中，就包括了约22万平方米的商业项目规划；而6月22日，北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏、宝胜道吉等25个品牌商户在北京万科中心签署了战略联盟协议。

　　据了解，万科除在北京、上海、深圳等一线城市进行了大规模的商业地产投资外，在全国多地也投入了大量的资金运作商业地产项目。

　　去年3月，万科在东莞长安拿下了总建筑面积为25万平方米的商业项目，将建成一座约60层的地标性商业建筑；去年4月，万科在西安市曲江新区投资80亿元建设占地4872亩的以商务办公、酒店公寓、物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区；去年5月，武汉万科与君澜酒店集团签约在万科城项目内建设高端商务酒店……

　　粗略统计，去年年底时，万科在商业地产领域的投资已超过200亿元，而今年随着深圳、上海等地更大规模的商业地产项目的相继推进，万科在这一领域的投资规模将进一步加大。

　　架构初设

　　实际上，深圳万科商业管理公司早已于2010年年底成立，只是相当低调。据了解，该公司是深圳万科的子公司。

　　但随着万科商业地产的进一步推进，万科重新调整了组织架构，于近期成立了万科商用管理中心，包含市场研究、设计、营销、招商、运营等全流程职能。下设商业管理公司，对商业项目进行经营管理。

　　“万科商业管理公司现在只有20多人，在第一个项目九州万科广场到2012年12月份开业时，商业管理公司的人数将达到150多人。”万科商业管理公司总经理张强说。

　　张强透露，商业管理公司的运作模式为：将商业地产项目的前期定位做好以后，交给招商中心来负责所有的招商贯彻和实施。为此，万科商业管理公司还专门成立了营运中心，负责所有的营运管理。另外，下设推广中心，负责所有的企划、推广和落实，最后交给物业管理中心。

　　运营考验

　　对于万科加大商业地产开发的动作，业界并不意外，早前的各种猜测几乎都成为定论。但随着万科进军商业地产的逐步深入，各种解读与质疑也纷至沓来。

　　“其实不管万科进入商业地产的理由有多充分，也同样难以免俗，万科同样无法忽视商业地产开发的巨大空间。虽然万科在住宅开发方面具有同行无法达到的高度，但在商业地产领域，万科未必会有优势。”有不愿具名开发商认为，对于商业地产的后续运营能力，万科正在面临考验。

　　某商业地产运营专家表示，商业地产的专业运营、利益分配、退出机制三大难题，是包括万科在内的众多涉足商业地产领域企业需要面对的。

　　还有业内人士认为，万科一直欠缺在商业地产开发领域尤其是大型城市综合体项目的经验，这也是此前万科对进入商业地产领域抱有谨慎态度的主要原因。

　　“还有一个值得思考的问题是，万科住宅开发方面的优势，使其能快速实现资金回笼，这使得万科的资金周转率保持了一个较好的水平，但商业地产的开发周期较长，这样就会影响万科的整体资金周转率。”有分析人士指出。

　　他表示，在涉及商业地产后，万科是否还能否保持良好的资金运转水平，值得投资者关注。

　　“与已经发展成熟的华润万象城、万达广场等模式相比，万科广场能否形成自己独特的商业模式，能否将在住宅领域的神话延续到商业地产领域，值得万科高层和更多的人去思考。”该分析人士说。