住宅地产进行资金反哺

　　近年来，奥特莱斯业态不断在国内各地出现，从北京、上海开始在8年左右的时间里，全国先后有200余家奥特莱斯开门迎客，成为许多城市争相引进、备受推崇的商业形态。“由于商品资源的缺失、运营管理经验的不足，现有的奥特莱斯店很多并不纯正，或经营困难重重，真正运营良好的奥特莱斯店在中国内地并不多。”楚睿商业咨询董事长黄文杰如是告诉时代周报记者。

　　然而，奥特莱斯（中国）的“芭蕾雨”已经启动，上海百联集团、太平洋百货在全国布局奥特莱斯的计划也摆上了日程。奥特莱斯品牌到底有何优势，该如何发挥才能使之既能很好地适应中国消费者的习惯，实现商业流通效益最大化，又能让投资奥特莱斯的企业“有利可图”？

　　奥特莱斯商业模式的独特性在于其特殊的市场定位，基于此，奥特莱斯商业模式更需要精心设计经营环境，细化品牌聚集种类。“奥特莱斯商业模式会选择郊区、交通较为便利的地方，总经营面积在15万平方米以上，周边配套设施齐全（包括停车场、花园）。”黄文杰表示，除了上述因素外，奥特莱斯商业在中国想要运作起来，必须配合旅游地产、养老地产等项目，这样才能保证人气。事实上，上海百联集团正打算在上海规划中的迪斯尼乐园旁打造一个奥特莱斯，而广州友谊百货在广州长隆乐园的奥特莱斯物业也在洽谈当中，而奥特莱斯（中国）的“芭蕾雨”更是立志成为城市新中心。

　　在盈利周期方面，奥特莱斯商业投资主要为建设投资，以收取租金作为利润回报。按照2006年百联股份打造的上海青浦奥特莱斯目前租金水平来计算，3-5年为其基础资本回收时间（不考虑资本增幅）。“由于成本回收周期中租金因素占比大，所以资金水平低则回收时间相对较长。奥特莱斯商业模式资金链压力集中在前期对企业的资金量要求高，一旦规模化，资金压力反而较小。”韩长吉如是向时代周报记者表示，当前参与奥特莱斯商业模式运营的房产、零售企业一般采取“双补”形式进行资金运作，一方面以主营业务作为资本增值的工具，将利润投入奥特莱斯商业模式。另一方面，再以奥特莱斯商业周边的住宅地产、附属产业进行资金反哺，此后长效的租金回流将促使资金链安全。