2010年6月29日，华润置地以10亿元代价，从申通地铁手中获得地铁10号线吴中路停车场地块半数股权和项目开发主导权时，称将在此建设华润标志性商业综合项目——“万象城”。在沉寂近一年后的今天，上海万象城项目终于有所进展。记者近日获悉，集商业、办公、酒店等于一体的上海万象城将于年底前正式动工，投资额也将在原预算50亿元的基础上有所增加。

　　商业地产版图中重要棋子

　　记者获得的相关资料显示，东临虹莘路、北靠吴中路、西靠外环线、南至虹泉路的“轨道交通十号线吴中路停车场地块项目”已进入环评阶段。华润和申通地产两方相关人士在接受记者昨日采访时均表示，他们以“都市综合体”模式予以定位上海万象城。

　　据了解，该商业项目的建筑总面积或达55.5万平方米，其中地上建筑面积46.5万平方米(其中车场设施建筑面积7.5万平方米)，地下建筑面积9万平方米。“业态主要为万象城、五星级酒店和办公楼，前两者由华润持有经营，而办公楼建成后或会考虑分层出售。”前述项目方相关人士对记者说，项目最迟将在今年年底前开工。而为了进一步提升项目整体品质，投资额已从原预算50亿元的基础上有所追加。

　　事实上，对于迟迟未能在上海商业地产领域大展拳脚的华润来说，吴中路万象城项目无疑是其商业地产版图中的一个重要棋子。“虽然有着‘商业地产先行者’的身份，但华润在上海的商业地产领域建树还很少。”福美来不动产商用部相关人士分析称，目前，华润在上海持有的唯一纯商业项目，就是浦东的华润时代广场。华润2010年中期业绩报告也显示，去年上半年间，华润置地在出租业务方面的营业额达到6.34亿港元，较2009年同期增长了24.3％。而在上海，做出利润贡献的，仅仅只有上海时代广场这一个商办综合项目。

　　对此，华润置地(上海)有限公司副总经理史国庆也承认，上海吴中路大型综合开发项目，以万象城的模式进行发展，但这个发展步伐确实还是迈得晚了些。他曾公开表示，“就华润商业地产的影响力而言，严格来说上海目前还没有一个具备代表意义的项目出现。”

　　事实上，在2004年第一个万象城在深圳一役成名后，华润就成为大型购物中心的范本开发商，引来其他开发商纷纷效仿。不过，当万达携其特有模式在全国攻城布局，带有华润“基因”的中粮大悦城在迅速扩张时，华润却在近数年里陷入了沉寂之中。尤其是在上海，华润除了在外滩、五角场、中华路、南翔等处先后开发了几个高端住宅项目外，并无其他。因此，吴中路地铁10号线综合地块的开发建设，对华润来说，意义非凡。

　　集群效应托起闵行大商业

　　上海万象城建成后或将托起闵行的大商业。商报记者了解到，上海万象城建成后或成为今后闵行区重要的文化商业中心，并形成集群效应。

　　事实上，上海万象城位于虹桥镇吴中路产业带的最西端，此举意味着吴中路“西进”开发的开始。2009年前后，当地的井亭村通过动迁，在吴中路以北、虹井路以西，腾出了一块3.5万平方米的综合用地，将建成顶新国际集团总部与产品研发中心。在虹井路东面，还将开建近10万平方米的红星美凯龙家居建材商场，里面将汇聚起1000多个家居品牌，与不远处的剪刀石头布、好美家、世贸家具等家居企业，形成商业集聚效应。此外，与万象城项目相距不过500米的新华传媒“大型商业文化综合体”也将正式启动。

　　不过华润年底才开动上海万象城，会不会为时已晚?如果上海市场对万象城的品牌认知度不足，那么华润势必会与其他开发商展开激烈的竞争。有业内分析，受到同行狙击，这或许是华润万象城面对的首要问题。房地产新政出台以来，越来越多的房企大鳄将目标转移至商业地产，此时华润面对的是拥有更庞大新增土地资源，甚至更雄厚资金规模的商业地产新老贵族。

　　此外，随着华润万象城在全国的扩张步伐，一个关于万象城克隆复制的市场忧虑也随之而来：依靠本地大规模高端消费能力发展起来的深圳万象城的成功经验，能否在吴中路一带推而广之，如何避免因市场环境不同而导致的水土不服？

　　“华润选择的是差异化市场扩张路径。与其他商业综合体开发模式不同，华润万象城往往集高端购物中心、超甲级写字楼等诸多功能于一体，成为商业地产的领先开发模式。”华润地产市场部相关人士在接受采访时表示，万象城一个明显的先发优势是已成为高档购物中心的范本，并且其坚持的“只租不售”的经营管理模式避免了化整为零的管理风险。另外，万象城每一个项目在全国的推广都不是单纯的复制和克隆。“只有坚持万象城的核心模式，针对每个城市不同市场环境调整经营管理策略，才能更好完善万象城的投资布局。”

　　地价两年间升值四倍有余

　　对于轨道交通10号线吴中路停车场地块，很多人都不会感到陌生。而事实上，从地块首次进入招拍挂市场到现如今的两年间，地价已升值4倍有余。

　　2009年6月，轨道交通10号线吴中路停车场地块首次面市，其出让面积20.24万平方米，容积率2.298，被申通地铁资产经营管理有限公司以12.1502亿元底价独家竞得，折合楼板价仅约2613元/平方米。在不到一年的时间，申通地铁就将吴中路停车场地块的半数股权挂牌作价10亿元转让给华润。

　　照此估算，吴中路停车场地块项目100％权益的价格在去年6月份已达20亿元左右，与拿地时的12.1502亿元相比，整幅地块已经“升值”达65％，折合楼板价也约4258元/平方米左右。

　　随着虹桥商务区主功能区的红火发展，当地的地价在近两年更是水涨船高。在今年3月上海市的土地出让信息中，同在吴中路，距离万象城项目400米远的一块2.43万平米面积商业用途土地，被红星美凯龙旗下公司以7亿元总价摘得，楼板价已近10769元/平方米，而随后台湾丽宝、万通等在商务区核心区域的商业及办公综合体楼面地价已经上升至1.5万元/平方米的水平。