事实上，从2003年涉足商业地产开始，富力便不讳言的表示，自己是在学习新鸿基，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。

　　但不容忽视的是，金融分析家、清华大学经济关系学院博士杜丽虹此前曾专程研究新鸿基的商业模式，并指出新鸿基发展商业进行转型用了15年的时间。

　　杜丽虹称，新鸿基用了11年时间做转型前期的准备工作，用4年时间完成了集中转型，使投资物业的土地储备规模达到总土地储备规模的40%-50%，整个转型过程用了15年时间。

　　其表示：“新鸿基集中转型期用4年时间，在投资物业上投入了近百亿港元，为此它等待了11年时间，直到开发物业在规模不变情况下每年能提供20亿港元的净经营现金流时才开始集中转型。”

　　杜丽虹续指，今天中国内地多数地产企业仍处于新鸿基的转型前期阶段，并不具备足以支撑租售并举转型的经营现金流平台。

　　尽管与之前相比，富力已经大大改善了其现金流及财务状况，但在杜丽虹任职的北京贝塔咨询中心刚发布的《2010中国地产上市公司50强》报告中，将富力的财务安全性排名列为第45名。

　　显然，对商业地产运作不到十年的富力而言，其还处于商业地产布局的初步阶段，未来的转型之路还将极其漫长。

　　杜丽虹称，以华润置地为代表的租售并举企业由于经营杠杆和财务杠杆的降低，效率隐含回报仅为商业地产开发企业的一半，效率隐含价值更低，然而，这是传统模式下租售并举转型过程中的必然代价，新鸿基等香港地产企业也都曾经支付这一代价，除非企业能够借助现代金融工具实现轻资产转型，否则转型代价难以回避。