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高扩张急需快钱 万达半年10次信托融资
投诉—爆料—内幕—线索—传闻
http://www.redsh.com 2011-06-21 红商网 评论 发布稿件

  红商网讯:“今年计划有17座万达广场开业以及12家五星级酒店开始运营。”在上周五举行的媒体沟通会上,大连万达集团(下称“万达”)董事长王健林对媒体表示。万达新闻发言人石雪清还透露,今年9月下旬,第100座万达广场即将在大连高新区开工。

  与2010年15座万达广场和7家五星级酒店开业的记录相比,万达今年的扩张速度丝毫没有放缓迹象。在银根收紧的情况下,如此大规模的扩张所需资金从何而来?万达“疯狂”扩张背后的资本运作,因此格外引人注目。

  快速扩张

  6月18日,上海江桥万达广场开业,成为继五角场万达广场和周浦万达广场之后,万达在上海开发的第三个大型城市综合体。

  这一天,王健林出现在了开业典礼上。王健林身边的工作人员称,王健林此次特为江桥项目而来,参加完开业活动,就要立刻飞往下一个地方。王健林的匆匆行程,恰能折射出近年来万达惊人的扩张速度和日益庞大的商业地产规模。

  截至2010年底,万达已经在全国45个城市投资建设了59个万达广场,其中已开业33个万达广场,正在运营14家五星级或超五星级酒店。

  与此同时,万达的投资触角不断延伸,从传统的零售业地产进入旅游度假地产,而规模也在不断升级。

  资料显示,由万达主导的多个旅游度假项目,投资规模均达到百亿之巨。其中,长白山项目投资规模为200亿元,大连金石国际旅游度假区项目投资规模为500亿元,西双版纳国际旅游度假区项目投资规模达到150亿元。

  在文化产业方面,万达也表现得格外进取。“未来三年,万达影院将新增80至100块IMAX屏幕,一块屏幕的价格就在2000万元。”石雪清介绍,并称万达正在筹备影视公司,目标是打造“全产业链”。

  半年发10只信托

  然而,在今年银根收紧的情况下,万达靠什么保证充足的现金以维持这般扩张步伐?

  石雪清透露,“前两天,董事长在一个座谈会上讲到,为了让企业可持续发展,万达无论何时都有300亿元的现金在账面。”

  王健林当面也向媒体表示了“万达的现金流能力很强”。他举例,万达去年销售面积和销售额大约是万科的65%,但是账面现金与万科相近,资金周转率则是万科的2倍多,并称由于今年的调控主要针对住宅,而住宅销售在万达的比重不到30%,所以万达前五个月销售额较去年同期提高了三成,全年销售将在千亿之上。

  万达现金周转的秘密何在,业界对此一直颇为关注。王健林透露,零售业不动产抵押贷款正是万达滚动扩张最重要的资金来源。

  “江桥万达广场商业面积20多万平方米,将它的零售业不动产部分抵押给银行,便能获得20亿元贷款。”王健林说,零售业不动产较一般房地产项目更容易获得抵押贷款,“对于十年期抵押,五年后还可以重估重抵,由于五年后租金提升,因此又可以获得一笔更高的抵押贷款。”

  事实上,除了零售业不动产抵押融资,记者还发现,万达今年开始大规模染指房地产信托融资。

  公开资料显示,截至目前万达今年已有10只信托产品成立或正在推介、募集。

  上述信托产品中,大部分为股权信托,其中部分产品披露的信托规模在5亿~15亿元。而记者查询,今年以前万达仅推出过一只信托产品,显示出房地产信托融资正在成为万达今年新的主要融资渠道。

  青睐“快钱”

  众所周知,商业地产租金回收慢长,虽然王健林表示目前万达广场的租金收缴率达到99.5%,且万达对于商家的强势地位保证了较高的租金,但为了保持较高的规模扩张,万达不得不开辟融资平台,获得“快钱”而不只是“长钱”。

  早期时,万达曾以出售商铺产权的方式收回投资,但以失败告终。随后筹划的REITs上市也无疾而终。此后万达酝酿A股上市,至今尚未修成正果。2009年,万达两轮私募共募集超过40亿资金,一时沸沸扬扬。这些举动背后,显示出万达对融资的渴望从未间断。

  银行授信也是重要的融资渠道。万达据称是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业:工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议,每家给万达的授信高达几十亿。

  地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。在泰州工商局网站上,有一则消息称,泰州工商局帮助万达集团通过股权质押实现融资6亿元,成为该市最高额股权质押登记。

  该消息称,根据融资协议,海陵万达广场注册资本只有1亿元,达不到融资要求。为及时帮助海陵万达广场实现早投入早运营,泰州工商局安排专人提供全程跟踪服务,指导企业在增资的同时准备股权质押登记,仅用一天就办理了两项登记,帮助大连万达顺利融资6亿元。

  在“疯狂”扩张的同时,如何控制财务风险,正成为摆在万达面前时刻需要警惕的问题。正如王健林对媒体所说:“现金流分析和财务预算是万达的生命线。”

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来源:第一财经日报   责编:寄瑶