这一次，龙湖地产又在低调中迈出步伐。5月28日，龙湖 星悦荟商业街正式开街，这是龙湖地产在北京商业地产市场的首次试水，也意味着集团在商业地产领域的再次发力。新浪商业地产现场观察到，该项目已吸引星巴克、味多美、必胜客、万宁等30余商家入驻。在业界看来，龙湖地产此次在北京区域轻松取得开门红。

　　三大项目落地北京

　　2010年至今，中国房地产市场迎来了史无前例的商业地产热潮，万科、绿地、万通等知名品牌房企先后宣布进入商业地产领域，龙湖地产同样也加快了介入步伐，并提出“2015年持有型物业达到200万平米”的明确目标。事实上，龙湖地产一直坚持多业态的发展战略，并在2002年就已经开始运营商业地产项目，北京龙湖营销总监邹墨远日前曾表示在稳固住宅市场的前提下，2011年龙湖将在北京重点布局商业地产。

　　在北京龙湖商业地产副总经理刘波看来，集团此次再度大力进军商业地产可谓具备了天时、地利、人和。刘波指出，所谓天时即指伴随中国经济的快速发展和消费升级的到来，政府和市场也逐渐意识到持有型物业的重要性，这为商业地产提供了发展的有利环境，而龙湖地产的成功上市，即是地利。在人和方面，则主要是指集团的业务积淀。“经过多年集团化运作，龙湖地产拥有相当丰富的经验积累和品牌积累，我们希望能在商业地产领域打造另外一番天地。”

　　据了解，目前龙湖地产在北京共开发有三个项目：龙湖 星悦荟、龙湖 长楹天街及龙湖大兴项目，以上三个项目均与地铁、轨道站点相接。其中龙湖 长楹天街是龙湖地产在北京打造的首个超大型商业地产项目，也是北京区域第一个实现与地铁无缝连接并同步规划、设计、建设的项目，该项目位于常营，周边坐落的大量住宅小区为其带来庞大稳定的消费群体，受益于CBD东扩与通州新城建设的规划，该项目未来发展前景极为乐观。据了解，该项目总体量为46万平米，其中商业部分面积为20余万平米，目前主力租户已经完成签约。

　　“龙湖追求的是把地方做对”

　　在刘波眼中，凯德、万达、华润、中粮堪称商业地产领域的先行者，亦是龙湖非常尊重的企业。谈到龙湖地产与这些企业在商业地产领域的不同，刘波表示，他们的基本模式不断复制，在开发项目之前已有一套标准和要求，然后按照这个标尺去寻找合适地块，即“只做对的地方”，而龙湖地产则是根据地块性质、特点、周边区域情况进行量身定制，并进一步决定项目定位。“比如我们在烟台的项目葡醍海湾，根据当地具体情况，我们实际上已经把该项目打造成了一个旅游度假为主的商业地产，而不仅仅是传统的零售型商业地产。”

　　资料显示，葡醍海湾位于烟台养马岛，该项目占地8000亩，未来规划将包含国际会议中心、主题乐园、度假酒店、森林公园、深海酒庄、大型购物中心等等复合规划，堪称龙湖地产战略的一大亮点。

　　此外，龙湖地产在运作北京区域商业地产项目时，亦坚持因地制宜，根据地块特点、项目所处区域环境、人员构成与消费水平，进行项目具体定位。在龙湖 长楹天街项目和大兴项目规划上，龙湖地产将“家庭”“体验”“消费”作为项目的核心定位，重在提供家庭一站式消费。而龙湖 星悦荟由于紧邻颐和园等景点而具有鲜明的旅游特色，龙湖地产便将其定位为体验式的风情街。“龙湖另一商业品牌MOCO与前两个又有差异，它的定位是家居生活馆。”刘波介绍，该品牌定位与居然之家同样存在较大差异，更加注重营造模拟生活化、场景式的家居环境，并集销售、设计于一体。“从商业角度来讲，做项目要顺势而为，不能逆势而为。”刘波一再强调因地制宜的重要性。

　　注重打造持有型物业

　　对于持续一年多来的商业地产开发热，有业内人士称跟风现象较为严重，部分房企介入商业地产领域的主要原因是政策调控。刘波对此表示认同：“每一轮房地产调控政策出台之后，市场都会涌现出转型的声音，有远见的大型开发商进入商业地产领域是制定了严谨科学的发展战略，但有的开发商光靠口头论调并不实际，很难实现，也可以说是为了钻政策空子，是一种短期的投机行为。”刘波进一步指出，目前商业地产市场存在的另一个问题是建成持有型物业的屈指可数，绝大多数项目被分拆了，“我们看到好的地块的商业项目被卖掉非常心疼，因为好的商业地块是不可再生的资源，给城市的发展带来遗憾，很多人说内地商业氛围不如香港，这就是因为香港的操作模式是项目被实力机构所持有，运营起来更加统一科学。”

　　龙湖地产对于持有型物业一直情有独钟，即便是保障房的商业配套面积也坚持持有，刘波向新浪商业地产透露，龙湖地产在北京建设的保障房项目大方居去年已交房，该项目5000多平米商业配套几乎全为持有型，目前已成功引入两家大型租户，一个是面积3000多平米的物美，另外一个是面积2600多平米的健身会所。

　　按照龙湖的商业地产规划，2015年底集团在国内运营的商业项目达到18个，持有型物业面积达到200万平米，所贡献利润将占利润总额的15%-20%。

　　然而，对于诸多传统住宅开发商而言，相比住宅，开发商业地产项目需要更多资金投入，开发持有型物业则对企业资金实力提出更大挑战。“针对商业地产对资金的需求，目前有很多途径实现资金周转，比如租售并举、评估抵押、信托、债券、股权融资、上市等，但前提是一定要把项目成功的做起来，以龙湖2004年开业的重庆北城天街项目为例，该项目前期投入3个多亿资金，但当运作起来之后，目前一年的租金就达2.8亿，资金很快就能得到回收。”