红商网讯：沪上楼市格局正在发生深刻演变。在2011年一季度上海商品住宅销售套数板块排行中，外环外几大刚需热门板块占据了一季度成交量的重头。在排名前20的板块中，有六成热销板块成交均价低于20000元/平米，包括位列前三名的嘉定主城区、周康和松江中部板块。尤其值得一提的是，有着外环外“价格洼地”之称的金山新城板块也罕见地跻身热销榜前20位，成交均价仅10412元/平米，成交量则在400套左右。

　　而佑威房地产研究中心数据显示，金山区商品房去年1月份的成交均价是8073元/平方米，到去年12月份的成交均价是9720元/平方米，较1月份涨幅为20.4%。

　　在业内津津乐道于金山新城的楼市“量价齐升”时，我们也已经把目光聚焦到这座新城即将发生的“能级裂变”。

　　金山新城 离你越来越近

　　金山新城从没有如此辉煌地站在这座大都市的舞台中央。随着郊区新城建设成为上海新一轮发展中的重大战略，上月，上海市建交委主任黄融昨天宣布，市政府已完成“十二五”七大新城详细规划。黄融表示，包括松江、嘉定、青浦、奉贤、金山、崇明等新城，将主要解决周边设施的配套，每座新城计划吸引100万人口入住。

　　而在去年底，《上海市金山新城总体规划（2010—2020）公众参与草案》也正式出炉。根据这份草案，未来，金山新城将被打造成功能综合、环境优美的滨海新郊区，成为上海南部的门户城市、杭州湾北岸的核心城区。在发展规模方面，未来十年，金山全区人口规模将近100万，城市化水平85%左右。

　　作为上海新城建设的助推剂，轨道交通自然是万众瞩目的焦点。犹如当初轨交9号线之于松江新城、轨交11号线之于嘉定新城，正在加快建设的轨道交通22号线将迅速拉近金山新城与市中心的距离。按照规划，轨交22号线沿线设金山客站、亭林、阮巷、叶谢、闵西、新桥、春申、莘庄、上海南站共9站，全程只需半小时左右。除此之外，随着去年沪杭高铁的开通，从金山北站到虹桥仅需20分钟。金山的轨道交通建设已进入“超车道”。

　　虽然同样是轨道交通直达，但是不同于松江新城和嘉定新城的是，金山新城由于房产市场相对起步较晚，目前房价处于各个新城房价的低谷，公寓单价不过万元左右。

　　另外，这份草案海提出，在景观规划方面将建设金山新城核心风貌区，其他配套方面将在现有基础设施上建设和完善大型体育公园及三级医院。

　　对此，著名房产研究专家、上海财经大学教授印堃华表示，按照上海城市多核心组团式发展模式，随着轨道交通22号线的建成营运和道路交通网络的进一步完善，金山新城有望成为上海城市多核心组团式发展中的一核。加上近年来的建设已经具备了完善城市功能的海岸线，金山区极有希望成为上海最具吸引力的人口流入区。

　　绿地上海启航社 城市运营商反哺“新城时代”

　　在金山新城的潜力逐渐浮出水面之际，老牌地产商也纷纷竞相进驻。绿地集团、招商地产、合生创展等大型房企都在此拿下巨幅土地，而在此前，中小型开发商在当地处于统治地位。

　　“位于上海楼市‘洼地’的金山新城的区位价值将因地产大鳄们的进驻被重估，而新城的建设也因这些地产大鳄的‘造城运动’而提速。”业内人士看好大型房企的进驻。

　　实际上，作为该板块最早的“大牌”开发商，绿地金山老街备受市场热捧。该项目曾经在很长时间内位居上海楼市热销楼盘的前列。这也印证了上述业内人士的预测。

　　但这仅是绿地在金山新城发力的开始。据了解，站立在“城市运营商”高位的绿地集团，携多年青年社区打造经验，即将在金山新城推出绿地上海启航社。这也是“启航社”这个青年风尚社区品牌首次回归上海。

　　资料显示，绿地上海启航社位于金山新城中央生活区，毗邻曾经热销全城的绿地金山老街，与后者共同构成约百万平方米的超级社区。

　　而作为金山新城首个品牌大盘，绿地上海启航社为完善社区配套，将自建近6万方商业金融用地，规划中还有公办二级幼儿园、小学。同时还将与绿地金山老街共享2万平方米商业配套。社区公共露天部分WIFI覆盖，未来的绿地上海启航社将成为无线社区。

　　可以显见的是，绿地通过作为百万平米大盘的“造城运动”，正在把金山新城的建成时间前移。

　　目前，在绿地上海启航社等大型项目建设的推动下，金山新城的配套设施已经全面建成，石化百货、百联、欧尚、乐购、易初莲花、电影院、文化宫、复旦大学附属金山医院等构成一个完整的金山新城，教育、商业、娱乐、医疗等已经一应俱全。

　　对这样的趋势，著名房地产策划专家王志纲曾评价：“作为城市运营商，他们（大型开发商）所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸，将地产开发与产业结构、城市发展和城市经济紧密结合，他们所承担的各种功能和责任也远远超过单纯的开发商……”