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红商网讯：2004年以来，华润置地改变了以往专注住宅地产的开发模式，开始探索以商业地产开发带动住宅地产销售的模式，走出了自己的创新之路。这点正如沃尔玛创始人萨姆·沃尔顿所说：当大家在按统一固定模式行事时，你不妨独辟蹊径，按另一种不同模式去做，这样很可能取得成功。
首战告捷万象城一炮打响
华润的确成功了，其创新之路上的代表项目就是华润中心。这个历时8年、总投资达60亿港元的项目，已经升级为深圳最大的都市综合体。项目一期于2004年12月建成，包含一个综合性的购物中心华润万象城，和一个5A级的甲级写字楼华润大厦。2009年，项目二期建成开业，包含君悦酒店、酒店式公寓、高端住宅项目幸福里以及商业街，奢侈品集团LVMH旗下最著名的LV也将其在中国最大的旗舰店开到这里。
回顾7年前，当占地8万平方米、总建筑面积50万平方米的华润万象城在深圳“横空出世”时，就如同一个踌躇满志的富家子，刚刚学成归来，闪亮地出现在所有人面前。万象城将自己定位为白领欢聚的精神乐园，并提出了消费一步到位的理念。包罗万象的万象城带给了业界颇多震撼，并迅速成为全国商业ShoppingMall的标本。
华润用商业的手法来做地产
有着央企背景、最早在香港上市的华润不差钱，同时又有在香港的成长经历，所以第一个万象城在规划上就显得非常成熟，在运营上也显得很从容。
借鉴国外购物中心成功经验的万象城，采用了“主力店＋半主力店＋次主力店＋专门店”的租户组合方式，定位中高端群体，吸引了众多国际顶级优秀商业品牌。尤其是当亚洲最大LV旗舰店落户深圳万象城时，LV作为世界顶级奢侈品品牌，可谓时尚界的 “标杆”。其品质之高贵、选点之苛刻、店面之豪华，使之不仅是一个品牌，更成为一种全球性的时尚文化符号，从某种意义上讲，人们更把路易威登当做一个城市是否真正具备时尚气质的标准。随着LV深圳旗舰店的开业，爱马仕、迪奥、范思哲等一些国际品牌也进驻万象城，这里早已形成深圳最大的时尚奢侈品聚集地。
“地产大鳄除了资金雄厚外，往往与许多商业巨头有战略结盟的关系，这是那些活跃在二线城市的中小型开发商根本不可能具备的优势。以华润为例，很多世界品牌都是跟着华润走的，这种商业整合的能力，强强联合的功力，其他的开发企业往往不能望其项背，哪怕是万达等同样打造城市综合体的实力开发商。”青岛市房地产业协会开发委秘书长冯显泉指出。
而具体到运营上，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利分析认为，“华润在运作时，零售物业的规划是按照零售业的需求来做的，用整个租金的成长系数来测算零售商场这部分。尽管资金回笼不会特别快，但是在运营上确实非常稳定和主动的。虽然同样是做综合体，但跟万达的手法是不同的。也就是说，华润是用商业的做法，就是用零售经营的角度来做商业地产。所以它的物业开业时的出租率、租金的成长性，包括店铺的规模，相对要合理些。”
也许正是华润的出身背景决定了万象城的市场定位，一个专注于经济发达城市核心地段的中高端综合体。这样的定位在资产上使其拥有较好的溢价率、抗风险能力强等优势。
品牌商业将改变城市格局
“华润模式”很快风靡全国，大踏步向各大城市迈进，快速复制到杭州、成都、沈阳等经济快速发展的开放城市，2010年正式登陆岛城。与其他万象城一样，青岛华润中心同样选址整个城市的绝对核心地段，地处中央核心政务、商务区，紧邻青岛市政府，东靠山东路，南临香港路，周边聚集众多金融、贸易企业及高档五星酒店，青岛华润中心集商务、办公、购物、休闲、居住等诸多城市功能于一体的大型现代城市综合体，预计总投资额将达150亿元。
一个城市在经济发展和商业地产在发展的过程中，一定会形成由单中心到多中心，由单级到多级，由单核到多核的过程，在多核局面下一些引领性的商业会起到标杆的作用。杭州万象城引领其商业格局从西湖时代转向钱塘江时代，无锡万象城也正在促成其城市商业格局由运河时代转向太湖时代的过程中发挥着不可或缺的作用。
如此一个大体量的商业综合体落户青岛，必将吸引众多世界顶级品牌，打破青岛一贯的购物模式，为青岛带来耳目一新的景象。它的出现将会改变青岛城市的商业格局，将东部商圈由香港中路东部向西延伸，改变青岛人的出行方式、甚至生活重心。
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来源：青岛早报 遥岑 责编：寄瑶 |
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