在这家东南亚最大房地产公司在华分公司的三五年计划表中，要实现翻番的不仅仅是商场数量。嘉德置地首席运营官、凯德中国常务委员会副主席、雅诗阁有限公司全球总裁林明彦表示，今后三五年内，嘉德置地旗下四大业务单元之一——雅诗阁服务式公寓在中国的规模将从现有的6000多套发展到12000多套。

嘉德置地在华分公司凯德中国旗下四大业务单位分别为凯德置地、凯德商用中国、雅诗阁中国和凯德惠居中国，其业务领域分别是住宅及综合项目、零售商场、酒店式服务公寓、平价商品房。林明彦表示，目前凯德置地和凯德商用中国的业务占比均为45%，雅诗阁中国占10%，而凯德惠居是刚刚建立的新的业务部门，目前在中国仅有一个项目，位于湖北武汉蔡甸区。

　　调控下的凯德

　　在内地宏观调控深化的情况下，凯德中国去年在华住宅销售量近3000套，销售额约为54亿元人民币。林明彦称，今年住宅销量将扩大到4000多套。

　　在这些项目中，最引人注目的无疑是凯德一年多前以150亿元巨资收购的东方海外发展（中国）有限公司7个房地产项目。2010年初，凯德中国以22亿美元（约合150亿元人民币）收购东方海外的100%股权，将凯德中国资产值占集团总资产值比由28%迅速提升至36%。

　　当时一些新加坡证券分析人士评价收购价格“较贵”，林明彦对此回应说，“当时有好几家竞购，我们的出价并不是最高，东方海外最终选择我们，是看中凯德有更好的开发经验，能够更好地发挥物业价值。因为东方海外转让项目本身也并不是因为没钱，开发不动，而是想把资金腾出来专注于船务主业。”

　　不过，凯德置地对该7个项目的销售目标和销售周期尚不明确。林明彦对此的解释是“因为有的项目是自持项目，这些项目的投资回报周期就比较长。”他说，“我只能说现已开盘的项目都达到预期或高于预期。如昆山项目，原计划销售价格大约为1万元/平方米，而实际售价达到了1.1万-1.2万元/平方米。”根据2010年财报，东方海外的投资成本在一年之内回收了约10亿新元。

　　尽管贷款和上市无望的国内开发商都在想尽办法从信托、私募甚至地下钱庄等各种渠道进行融资，但凯德中国高层对于内地开发商最紧张的资金问题却表示压力不大。“凯德有不同的融资渠道，自有资金是一方面，还有私募基金，另外我们有完善的资本退出机制，可以将项目汇入上市信托基金，回笼资金，再投资新的项目。银行贷款当然也是一方面，但这方面一直比较保守，净负债率目前在20%以下。”

　　而土地可能是凯德这家外资房地产企业面临的真正挑战。收购东方海外并非就高枕无忧，至少无法满足凯德商用和雅诗阁三五年内规模翻番的业务目标。而由于限外政策的影响，凯德置地在中国拿地并不像国内的开发商那么随心所欲。“一方面，我们可能跟政府拿地，因为我们的项目能产生一定税收和就业岗位，拉动区域发展，所以各地招商局比较支持；另一方面也会和内地开发商合作。”林明彦说。

　　尽管有新加坡证券分析人士向股民提出警告称“嘉德置地2010年70%的资产位于中国内地，而这一市场正面临着极大的泡沫，更适合短期投机分子而不是长期投资者”，不过，林明彦则表示，嘉德置地在全球的另外两大市场——澳洲和新加坡受宏观调控的影响更小，基于公司“集中、平衡、规模”的宗旨，在中国业务占比至多从目前的36%增加到45%，否则便会打破这种平衡。但林明彦认为中国的调控对嘉德置地的影响会是正面的，调控会使市场更为稳定，而目前凯德置地的住宅业务也在正常运作，中国市场的刚性需求仍然是强劲的。

　　商业地产资本秘笈

　　嘉德置地素以在资本市场上的长袖善舞著称。在国内目前正风起云涌的商业地产开发热潮中，不少房地产开发商宣称要学习凯德模式。在国内的商业地产运作历史中，嘉德置地旗下凯德商用为这一领域提供了不少经典案例。

　　例如，凯德商用和深国投、沃尔玛合作的案例，深国投与凯德双方投资49％与51％成立了商场管理公司管理，为商业项目提供市场营销和商场管理服务。2004年底，深国投以9.3亿出售其在建的6家商场51％的股份给凯德商用，2005年中，又以33.73亿元出售另外15家商场65％的股权。不仅两年时间变现43亿，还获取了高额收益，而凯德置地自身为其商业资产打包上市又增加了筹码。

　　2007年，万科为了减少商业地产所带来的资金占用，与凯德商用开展合作，万科已开发、正在开发和未来的新项目中的商业部分由凯德商业投资，万科建设，凯德持有，但非排他。对于万科，其商业项目只发挥建设专长，既实现了功能配套，又实现了快速变现，而对于凯德商用，利于其借助万科地产的品牌和优势，在中国更快地获取了优质的商业地产。

　　凯德商用中国副总裁骆伟汉说，凯德商用在中国所开发的商业地产已经是第三代，和深国投、沃尔玛合作是抛砖引玉的第一代，当时所收购的商场中，超市占很大比例，专卖店形式等能租到较高租金的店铺面积就不多。第二代扩展到一、二线甚至三线城市的不同合作伙伴。第三代的商场形式则更加灵活多样，并且单个商场的规模更大，大约在6万-8万平方米。

　　林明彦透露，由于嘉德置地经历过多次金融危机，他们发现，在运作的商场类型中，区域社区商场的抗风险能力是最强的，在辐射范围内，能够为周边社区几十万的居民提供日常消费必需品，销售额比较平稳。所以在金融危机时，很多Shopping　Mall都普遍倒闭，但社区商场仍能活得很好。

　　而经营服务公寓业务的雅诗阁在中国的发展也在逐渐深化，最初的客户群基本以外资企业和外籍客户为主，目前客户中已经有30%来自于国内企业。

　　在嘉德置地的商业模式中，典型的做法是将一个商业养热之后进行资本化，以资本获利反过头来维护物业或获取新的项目。在开发过程中，嘉德置地擅长在开发各个阶段获得资本利得。“我们的商用项目1/3是注入上市信托基金实现退出，另外2/3转手给别的企业。”林明彦说，“上市是重要的退出手段，上市后一些保险、养老基金能有稳定的回报平台，我们可以回收资金投资新项目，而一些退休人士也可以做小股民。”“凯德置地不断开发新的商业地产，不断地进行包装后在资本市场套现，因为不断有增量，有新的概念，所以运转状况维持得不错。不过在挖掘了能挖掘的所有资本利得之后，转让套现后的物业的管理状况和长期自持物业相比是不是要逊色一些？”一位商业地产人士质疑。就此，林明彦说，“就算转让给别的公司可以卖得更贵，我们可能也不会这么干，而是选择注入上市信托基金。因为转让的话利益是短期化了，而我们做完这单生意还要想下一单，要长久和持续的回报。凯德现在注入上市信托基金的都是最好的项目。而有的公司则是把好的转出去，坏的留给上市公司。”

　　当然，凯德置地倚靠的是新加坡完善的资本市场。林明彦表示，中国内地的开发商目前想要复制凯德模式难度较大，因为“国内融资渠道相对单一，主要借助于银行贷款”。