继续调品牌改环境

　　只用了短短3年就实现了盈利，金源新燕莎MALL打破了大型商业企业普遍面临5-7年磨合期的商业规律。在日常运营费用和租金每年超过亿元的情况下，金源新燕莎MALL的经营利润每年都保持20%的增长，超过国内和北京零售市场的整体水平。去年，金源新燕莎MALL再次延续了这一增长态势，商场销售业绩的经营利润再次实现超过两成的增长。

　　抛开销售业绩不谈，如果按照商业专家购物中心出租率超过85%才是一家成功商场的标准衡量，金源新燕莎MALL的商铺出租率是100%，品牌开业率为98%。这一数据同样在京城商场中位居前列。

　　尽管对于金源新燕莎MALL成功的秘诀，总经理傅跃红只是表示，在合适的时机开一家合适的购物中心。但事实远非这般简单，金源新燕莎MALL的成功背后，是该商场立足于实体运营，不断强化这一优势的成果。

　　在傅跃红看来，商场的经营并不神秘，就是通过更加细致地研究消费者，从而向其提供合适商品的过程。从开业伊始，商场每3个月会做一次市场调研，了解顾客的消费习惯，并以此不断调整卖场的规划布局。同时，金源新燕莎MALL开始召开研讨会，请教业内专家和消费者，从他们的角度了解商场运营环节的不足。其中，最有趣的一次是“外国人眼中的金源新燕莎MALL”研讨会，商场向外国人请教他们喜欢去购物中心购物的原因。

　　目前，时尚、休闲和家庭类消费已经日趋主流，一些终端定位的男女正装在市场中的表现已经大不如前，金源新燕莎MALL今年将就这一趋势，围绕品牌调整做文章。

　　傅跃红表示，金源新燕莎MALL今年将对店内10%的品牌进行置换。事实上，提升娱乐、休闲业态的比例，是近年来商场的一项必修课。通过不断调整，商场娱乐、休闲、餐饮的比重一直在上升，已经由最初的不到20%提高到30%。

　　除了继续提升品牌之外，金源新燕莎MALL还将在今年进行内外部环境的改造。据悉，商场外部环境将由商场的物业方负责。而对于卖场氛围的提升，傅跃红告诉记者，商场将聘请知名的设计公司对商场的硬件环节进行重新设计。

　　内功是运营的保证

　　业态、品牌更加贴近消费者需求以及环境的改善，可以使消费者亲身感受，但商场的运营却并非表面这般简单。如何更好地服务商户，使其能够为消费者提供更优质的商品和优异的服务，才是一家商场成败的关键。

　　事实上，金源新燕莎MALL的成长并非一帆风顺。在开业初期，由于经营困难，为了能够留住商户，金源新燕莎MALL决定为先期入驻的600多个品牌实施培育期租金优惠等政策。而且，即使面临亏损，商场也没有缩减物业服务的力量。从开业到现在，金源新燕莎MALL的清洁工、维修人员没有减少一人。相反，商场还在不断增加免费的服务项目。傅跃红告诉记者，在开业前几年，不少商户都是按照7.5折、8.5折的优惠政策缴纳租金，随着商场客流的提升，商户销售额的不断增加，租金才逐渐回到正常水平。在傅跃红看来，这意味着如果商户不盈利，商场也不会靠收租金“过活”。

　　在商户、消费者认可商场的背后，是经营团队不懈努力的结果。“更加国际化”，这是傅跃红对于商场运营团队的要求。尽管言简意赅，但实现起来却并不容易。傅跃红认为，金源新燕莎MALL是一家大型购物中心，它的运营环节由品牌商、商场员工双方组成，自己的工作就是将双方“捏合”到一起。

　　值得注意的是，金源新燕莎MALL的运营团队基本保持稳定，每年人员的流动率不超过5%，这是企业能够平稳发展的基石。其实，商业领域的诱惑很多，傅跃红就曾多次拒绝来自国内外知名商业企业的邀请。掌门人的以身作则，显然在潜移默化地影响着每一位员工。

　　事实上，金源新燕莎MALL对于员工的吸引力不止于此，对于傅跃红而言，帮助员工的孩子联系学校等私事，也成了她分内的事情。她认为，商业服务业是极为本土化的行业，所以，每到过年、过节，商场都会为员工准备过节用品，包括米、面、粮、油等。而且，员工在商场工作经常需要周末加班，金源新燕莎MALL还不定期地为他们发放电影票，让其家属前来卖场休闲。这些因素或许才是金源新燕莎MALL留住人才的秘诀。

　　人性化的管理带来的是员工不断用工作成绩回报商场。据傅跃红介绍，对于金源新燕莎MALL这家大商场而言，巨大的劳动量难以想象。

　　对新鲜事物保持关注

　　目前，北京商业进入了高速发展阶段，众多新品牌进入京城零售终端的同时，也带来了不少新颖的营销模式，微博营销就是其中之一。

　　北京商场的微博热潮始于去年。目前，继中友百货、君太百货之后，新世界百货、当代商城等京城主流商场大多已经开通官方微博。在较早一批开通微博的商场中，朝阳大悦城的粉丝群超过1.3万人，中友百货、君太百货和新世界百货的粉丝数量也达到数千人。

　　对于零售领域出现的新动态，傅跃红始终保持着高度关注。不过，就像对待目前发展得如火如荼的网购一样，傅跃红始终和这些非传统商业运营的事物“保持距离”。