900亿元已售未结 保2011年增速

　　去年，万科各项经营指标全面超越2009年，连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军，也以1081.6亿成为国内首家销售金额突破1000亿的房地产企业。

　　不过，在年报结算上，万科却稍显保守。2010年结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别同比减少25.3%和增长3.6%。

　　对此，万科方面表示，由于近两年产品中装修房占比显著提升，从预售到交付结算的时间周期有所延长，万科的结算增速低于销售增速。

　　从年报中，记者发现，截至2010年末万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。

　　万科年报称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。”

　　有分析师表示，由于2011年经营环境不明，不少企业推迟结算，以求在今年保持稳定增长。

　　净负债率创2007年来最低水平

　　由于销售情况理想及投资谨慎，万科期末经营性现金流保持正值。截至2010年末，持有货币资金约378.2亿，较年初增加64%，远远超过合计167.8亿元的一年内到期借款。

　　此外，2010年万科账面总资产负债率同比有所上升，但期末账面总负债中46%是预收账款，高达744亿。

　　有分析师称，由于预收账款并非真实负债，未来将陆续转为结算收入。因此扣除预收账款后，万科负债仅占总资产的40.2%。2010年末万科净负债率下降至17.5%，这是2007年以来的最低水平。

　　王石郁亮加薪近三成

　　2010年，22位公司高管薪酬合计达5388万元，比去年的4652万元增长了16%。其中，董事长王石的年薪由2009年的590.3万元上升至760万元，增幅达到29%；总裁郁亮的年薪则由520万元上升至680万元，增幅达到31%。

　　值得注意的是，虽然去年销售情况非常理想，万科还上了千亿台阶，但万科高管们的薪水增速与2009年相比并不快。在2009年，万科高管薪酬同比增长了137.92%，但是与此同时万科的净利润增幅仅为32.1%。

　　供求关系或转变 万科将多手段促销

　　由于项目开发节奏明显加快，2010年万科全年实现新开工面积1248万平方米，相比年初计划的855万平方米高出46%。

　　万科表示，2010年房屋新开工增速达到近十年来最高值，未来的新房供应充裕并推动市场供需关系进一步向有利于购房者的方向转变。而随着市场波动的加大，企业的投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，可能对一年后的住房供给产生影响。

　　在成为千亿级企业之后的第一年，遭遇最严厉调控的万科能否保持理想的增速？

　　对此，万科方面表示，坚持以自住需求为主、普通住宅为主、合理总价为主的主流产品定位，继续坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，以“新开盘当月认购率60％以上”为销售指导原则，综合运用多种手段积极促销，加速回款，在确保经营安全的同时，推动业绩跑赢大市。