恒隆二线城市低价拿地，建顶级商场

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　 拿地相对便宜是所有进入二三线城市的开发商的共识。

　　 恒隆地产主席陈启宗正在率领恒隆将高端商场搬到二线城市，这无论是对开发商还是零售品牌，都可能是一次冒险，但同时优势与前景也相当乐观。

　　沈阳项目已满租

　　 济南项目还未落成已预租超八成。

　　 对于商业地产开发商而言，在经济水平日益提升的二线城市，当地政府一直希望有顶级商场的进入，这无疑提高了城市的档次与形象。但是这其中，有些城市的居民的消费能力、消费人口还未能支撑起顶级商场的运营，与此同时开发商却需要掏钱投入建设，在这样的情况下，开发商与政府就会达成互相满意的合作——开发商拿地价格或许会低一点，又或者能够配比到一定的住宅土地。

　　 “尽快进入二线城市另外一个好处是，作为品牌的先驱者，会较快地在当地居民中得到认知与认可。” 汉华商业管理机构的董事长高大丰说道。并且在他看来，开发商在一座城市做顶级商场的话，做出一个产品就已足够。以上海为例，除了恒隆地产在上海有恒隆广场、港汇广场之外，另外两家港资的巨头商业地产开发商新鸿基和中信泰富分别有国金中心以及中信泰富广场项目。

　　 在顶级商场开发中，港资开发商集中、各持一片天下的局面值得留意。“亚洲的经济体中，最早是日本和中国香港发展起来的，因此香港具有大量的国际品牌的总代理，在亚洲操作顶级品牌的营销是一等一的，并且港资开发商在香港开发的物业本身都是自己持有，其物业已经招了各大品牌，当进入内地时，这样的优势会让其招商更为方便。”高大丰继而说道。

　　 恒隆地产在上海以外的二线城市项目进度也非常顺利。

　　 位于沈阳的皇城恒隆广场已于2010 年6月落成，于开幕时已全数出租；下一个将会竣工的项目是位于济南的恒隆广场，将于2011年8月落成，其中86%已预先租出，其中50%~60%租户属国际品牌，80%用作开设旗舰店，新引进的品牌近100个。

　　 陈启宗介绍，目前恒隆在内地的项目主要有两种模式，一种是单一商场，另一种则是综合性项目，包含写字楼、商场、酒店等。其中沈阳、无锡项目就是综合性项目。2010年公司投资内地的金额就达到400亿港元，涉及发展项目共7个，未来集团仍将会在内地一二线城市继续拿地，而恒隆的两种模式也将在这些地区继续复制。　　

　　未来中西部和东北地区的奢侈品零售业更有潜力

　　 恒隆地产目前的土地布局的城市位于长三角、珠三角、中部或东北地区。

　　 “珠三角的高端商场的市场空间我并不是很看好，因为珠三角地区的居民消费习惯是去香港购买奢侈品牌。中西部和东北地区我认为是有很大潜力的。”湘财证券商业零售组的王俊杰告诉记者。

　　 在王俊杰看来，中西部地区的经济增长虽然没有提高广大公众的收入，但却使得小部分人的财富获得飞快的增长。

　　 “中西部依靠投资拉动经济，政府通过国有企业进行投资，使得国有企业员工福利增加，这部分人会投资房地产，从而进一步提高自身收入，因此在中西部，有高端奢侈品消费能力的人群是有的。”

　　 但是目前在中西部的二线城市中，由于缺乏顶级商场，具有高消费能力的消费者便无法在当地进行消费，只能前往周边的一线城市进行财富消化。

　　 在“富者愈富”和财富集中的趋势下，二线城市对顶级商场和奢侈品的需求不断增强。“中高端百货和奢侈品未来将实现快速增长，实际上，中国近年来奢侈品消费疯狂增长，2009年，在全球奢侈品市场受到金融危机冲击的情况下，中国奢侈品市场销售额则毫不受影响，实现销售额50亿美元左右，远高于2008年30亿美元的销售额，增幅居全球第一，未来几年我国的奢侈品消费仍将会实现快速增长，而奢侈品和高端商品消费的增长将会刺激中高端百货公司销售收入的增长。”王俊杰表示。

　　看好长期租金收益

　　“除非被迫，否则不愿意卖”

　　 陈启宗亦指出，与商场相比，写字楼的升幅并不大，租金收入还是主要靠商场收益。

　　 “租金收入方面是最能够控制的，我们有百分之十几的增幅。上海高级商场的租金升了19%左右，升幅相当大，我们也想不到升得这么厉害，去年升了29%，好得不可想象，未来还会继续上升。”陈启宗表示。

　　 陈启宗又称，今年上半年内地租金收入占恒隆地产46%，且内地租金升幅高于香港，这是由于内地业务未成熟，收入幅度偏高。

　　　 　“在内地我们不会卖的，除非被迫，否则我们不愿意卖，我们是单纯收租的。”