红商网讯：刘晓光的赌注 首创置业上马三个奥特莱斯项目

　　在中国大陆上超过200家奥特莱斯购物中心，他们都是真正意义上的奥特莱斯吗？在商业地产领域连遭败绩的首创置业，选择在此时高调进军奥特莱斯，胜算几何？

　　记者调查发现，一哄而上的奥特莱斯热潮中，各类伪“奥特莱斯”正大行其道。

　　一哄而上的奥特莱斯

　　中国有多少家奥特莱斯购物中心？根据《国际金融报》记者的搜索统计，全国大约有超过200家以“奥特莱斯”命名的购物中心或商场。这些奥特莱斯既分布在北京、上海这样的一线商业发达城市，同时也在中西部二三线省会城市，甚至人口不到100万的小城市大量布点。登录奥特莱斯（中国）有限公司官方网站，可以看出，该公司已在中国大陆进驻12个省份，仅奥特莱斯（中国）有限公司官旗下已经营业的就达到24家。

　　中国人民大学经济学教授陈秀山表示，奥特莱斯作为目前欧美主流的品牌商业业态，其核心内容就是“品牌+折扣+直销中心”。国际一线品牌汇集到一起，通过减少中间代理商加价的直销方式，让消费者能够用很低的折扣就能买到，只有这样，才算得上真正意义的奥特莱斯购物中心。

　　清华大学一位长期研究商业地产实战的专家分析说，如果按照这个标准来衡量，中国大陆目前还没有一家真正意义上的奥特莱斯。

　　事实上，国际一线品牌数量不够、一线品牌卖过季产品、代理商折扣幅度缺乏价格竞争力，一直是困扰中国全部以奥特莱斯命名的购物中心的三座大山。

　　刘晓光的奥特莱斯赌注

　　“我们的奥特莱斯项目已经有三个开工了，第四个也要开工了，量非常大。”2011年1月15日，首创置业董事长刘晓光在北京一个大型城市论坛上高调宣布了首创置业的奥特莱斯战略。在上述项目中，奥特莱斯周边，有酒店、商场、娱乐设施、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，可谓集消费、娱乐休闲和居住为一体。刘晓光名之为“新城市中心”或“新都市”。

　　根据首创置业公告显示，目前上马的广东佛山（178万平方米）、浙江湖州（63万平方米）和北京房山（36万平方米）三个奥特莱斯项目，合计总建筑面积近300万平方米。

　　按照业内保守推算，首创置业这300万平方米的综合地产项目，总体投资将高达180亿元左右，自有资金的投入将在50亿-60亿元左右。

　　在奥特莱斯项目中，商业与住宅的配比一般在30%－40%。若商业地产部分在30万平米左右，需要沉淀20亿-30亿元的资本金，才能保证项目运转。

　　这三个项目，仅是开始。首创商业版图上的奥特莱斯项目远不止上述三家。首创置业现持有50%权益的奥特莱斯（中国）有限公司声称，3年内将重点在中国5个主要城市圈的重点城市打造奥特莱斯现代服务产业区；未来5年，在全国直辖市、主要省会城市增加布点；未来10年内，在中国大部分省会省市及重要地级市、风景旅游区打造一批奥特莱斯风情小镇及旅游度假购物村。

　　首创的商业地产阴影

　　没有人能怀疑首创置业进军奥特莱斯的雄心和实力。但是刘晓光似乎需要先面对一个小小的尴尬，首创置业在北京住宅市场曾经叱咤风云，但在商业地产领域却有过两个经典的失败案例：第五大道和巨库。而且，到目前为止鲜有人听说首创置业成功开发过商业地产的项目。

　　早在2010年5月，第五大道商户成立了一个“商家联谊会”，用集体诉求、停业维权的方式向首创提出免租期延长半年的要求，并表示未达成协议之前商户集体停业。商户们维权的主要原因是第五大道的实际情况与招商宣传时的出入很大，目前无法达到正常运营水平，商户们不仅要承担高额租金而且只赔不赚。

　　“6小时只有两人进店，开业时间推迟了7次。”一位商户在媒体上这样描述他在第五大道经营的惨痛经历。

　　根据接近首创的人士透露，在刚刚过去的2010年岁尾，第五大道在小范围内，以每平方米1.5万元的超低均价，“甩货”了几十套尾铺。而目前周边二手商铺的价格几乎都在每平方米5万元以上。

　　首创投资的另一个商业地产项目“巨库青年时尚卖场”，曾经在2003年京城掀起“首个体验式卖场”风潮。但是随后的运营中，商户争先恐后退租，在众多小业主的投诉压力下，首创集团作出了愿意“原价回购商铺”的承诺，支付代价超过3个亿。之前3000万元广告宣传费也打了水漂。

　　经历了第五大道和巨库惨败的首创置业，能走出阴影，创造奥特莱斯新神话吗？