上海九百(九百集团及其控股上市公司九百股份)近日在静安寺附近一系列商铺交易上作出“吞吐”运作，堪称其“做大做强商业地产”典型动作：九百方面作价2.638亿元，向上海新华发行集团整体出售位于北京西路沿线的申乐大厦裙房；同时，上海九百又从买家新华发行手中以近亿元(9892.8万元)收购新华发行仅拥有租赁经营权的南京西路沿线三处小商铺。该宗互换交易已于2010年12月29日完成，折射出两家公司在商业地产发展战略和零售业经营上的巨大差异。

　　低价产权出售

　　高价租赁接盘

　　“位于北京西路1829号的申乐大厦，地处静安寺商圈的边缘，建造于上世纪九十年代中期，建筑结构相对落伍。”上海九百独立董事曹惠民发表意见称，“这已不能满足现代商业经营的需求。”为了能尽早盘活现有资产，上海九百选择了脱手这项物业，其在去年12月30日晚间发布的一则房屋买卖公告显示，上海九百与其母集团上海九百集团(九百集团)将共同所有的总建筑面积约为1.3万平方米的申乐大厦1-4层裙房，整体转让给新华发行及其子公司中国科技图书公司，整体转让价格约为人民币2.64亿元，粗略计算，成交单价仅为2万元/平方米。(其中九百股份拥有建筑面积约为1.11万平方米，转让价格约为2.25亿元，九百集团拥有建筑面积0.19万平方米，转让价格约为0.39亿元)。账面上看，“通过本次出售资产交易，上海九百预计扣除各项成本及支出后，可获得约6800万元左右的收益。”不过，实际上，申乐大厦裙房虽然几经转型且屡遭挫折，但以目前2万元/平方米左右的超级低价转手，却并非九百方面宣称的“做强在商业地产方面的整体布局”所能掩饰。

　　与此同时，上海九百以较高单价从上述申乐大厦裙房的买家新华发行手上收购了三处静安寺核心商圈及其周边的商铺——另一则有关“房屋长期租赁”的公告显示，上海九百与九百集团斥资约9893万元从新华发行及其子公司上海新融资产管理有限公司手中，获得华山路42号、南京西路772号一层、石门二路1-5号一层的长期使用权(租赁)房屋，其中华山路42号商铺的建筑面积约为1200平方米，仅“使用权价值”就高达7500万元，换一句话说，上海九百为“顶下”该商铺的费用，摊到每平方米的单价约为6.6万元/平方米，后两个商铺也均为底层商铺，面积分别约为140平方米和170平方米，折合的“顶费”单价分别为7.86万元/平方米和7.78万元/平方米。

　　从家居城到古玩城

　　两次改造转型不成

　　西临北京西路、南临愚园路、东近万航渡路的申乐大厦裙房，早于1997年竣工，为钢混结构，底层高约4.1米，夹层高2.7米，4 层高4.2米。上世纪90年代到2004年，这里是在市中心极为罕见的装潢建材“商厦”——九百家居静安店，随着当地(静安寺“后街“地段)地段价值的快速提高，经营每况愈下的建材零售业与寸土寸金的静安寺之间的“价值不匹配”情况愈来愈严峻，之后申乐大厦裙房开始了其第一次“转型”，2004年9月起，上海九百在此投资改建了“上海市中心第一家专业经营古玩藏品的大型专业商城”——静安寺珠宝古玩城。

　　但从2007年开始，古玩城的“专业”商户在经营上也普遍出现疲态，九百方面在收租经营上也遇到障碍，“经过专家论证”，九百股份当时又一次意识到，在静安寺这样的“甲级地段”，写字楼的投资回报肯定比古玩城高，于是申乐大厦裙房计划再一次转型：退出古玩城，进入写字楼。但由于2008年的金融危机对写字楼市场的影响，上海九百最终还是放弃了将裙房改造成写字楼的打算，而是引进一家在2008年底才在广州楼市露面的“邦家租赁”的二房东，以“邦家”租赁百货商城的面目招租，“邦家租赁”获每年支付年租1500万元(第四年起租金每两年递增5%)的10年租赁经营权益(租期自2009年8月1日起至2019年7月31日止)。“这个租赁公司没撑住多久。”申乐大厦附近一家中介公司的业务人员告诉记者。

　　申乐大厦裙房目前又回到租户撤空的“毛坯状态”。而上海九百委托的上海立公信房地产评估公司则表示，“申乐大厦位置稍偏，周边以老式民居为主，且客流大多在南京西路和愚园路分流，因此人流量不大。”

　　看似贵廉不均

　　其实各取所需

　　反观上海九百从“买家”新华发行手上顶下的几处商铺，由于均占据着静安寺核心位置或者南京西路沿线的黄金位置，所以堪称极为难得的优质商铺。商报记者在现场看到，华山路2号的商铺，处于庞大的刚完成改造的百乐门大酒店裙房的关键(首层)部位，其与静安古寺隔街相望。

　　整个新改建的百乐门大酒店裙房，外立面采用玻璃幕墙和石材贴面，安装有大型荧幕，其内部正在装修，且据传其大部分经营面积已经交由九百集团负责今后的经营，所以，即使仅为“租赁权”，九百不惜高价竭力从新华发行手中“顶下”处于整个裙房最为要紧的首层商铺，也就不难理解；而新华发行让出租赁权的另两处底层商铺，其“黄金”的程度亦不遑多让：石门二路1-5号、南京西路772号属于同一幢建筑物的两个门牌号，该建筑系上海市著名保护建筑“德义大楼”，其现有的三个门面房中，石门二路1-5 号现为服饰店和超市，层高一般;南京西路772号现为面包房，层高较高，租户可将局部分割为两层使用。

　　“购买静安寺、南京路的资产事项，增加了公司在静安寺商圈和静安南京路商铺的经营面积，对实现公司中、远期发展战略目标是十分有利的。”上海九百方面评价称，其公司可以“依托区位优势，提升经营能级，提高整体资产质量。”

　　两者商铺对比，出现了让人有疑惑的地方，既然申乐大厦商业环境不佳，新华发行又为何愿意接盘?据靠近新华发行的知情人士透露，新华发行方面宣称，通过交易，可将其商铺经营面积“化零为整”，在新华发行主营的传统图书经营模式面临IT技术的严峻挑战之际，满足“公司迫切需要拥有一定体量的大型自有物业”以建设“大型文化MALL新业态”的战略。而申乐大厦周边居住氛围良好，是静安寺繁华段与多个高端楼盘的连接部位，且近多家学校，因而适合“书城”模式。当然，更加无须明言的理由则是，九百方面不但在顶下其三处商铺时付出了高价顶费，而且出卖申乐大厦裙房时收费低得还不如附近出让商业地块时的土地楼板价。