坐享4．5倍地价升值

　　嘉茂信托近日有消息称，其在马当路徐家汇路交界处取得的项目，包括一栋6层的购物中心和31层的办公楼，总建筑面积达12．7万平方米，零售与办公楼面积各占一半，项目将于2015年完工。

　　经过比对，商报记者发现，该项目无论是在地理位置上，还是在建设体量上，都与“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块（南块）”的相关规划相吻合。资料显示，258弄地块南块东至黄陂南路、西至马当路、南至徐家汇路、北至建国东路，占地面积约2．4万平方米，建筑面积预计至少达到10．5万平方米，以超高层办公及多层商业为主，将成为整个区域内地标性的商业项目。

　　进一步查询后记者发现，嘉茂此笔交易的对手，也即地块的现任持有方，正是在上海房地产投资经验丰富的国际投行大摩。不过当记者将这一情况求证大摩中国区域一位许姓负责人，对方仅回复称“不予置评”。

　　“徐家汇路258弄地块（南块）面积虽小，但地理位置极其优越，因而能进入大摩投资挑剔的目光中。”中原地产研究总监宋会雍说。目前，南块早已动迁完毕，地上世博园马当路入场设施正在拆除中。“项目地下设有地铁9号线和13号线马当路站的换乘站点，前两年就已开通。此外地下商场部分的框架结构去年就做好了，现在正在做地上写字楼部分。”一位在场的工作人员告诉记者。不过摩根大通参与开发的北块（从中海地产手中购得半数项目股权）进展相对较慢，仍有部分老式民房保留在内。

　　如果按知情人士透露的“嘉茂约38．6亿元取得马当路项目三分之二股权交易价格”粗略估算，徐家汇路258弄地块南块项目的总价已高达约57．9亿元，相比于大摩（与永业共组的项目公司）2007年计划投入的13亿元足足翻了近4．5倍。

　　欲解危机之困境？

　　“目前仍未走出金融危机泥潭的大摩，其海外市场或许只有中国区域还在为其盈利，因而不能排除其急于变现以谋生路的可能。”著名商业地产评论者陈立民如此解释此次大摩转手马当路项目的缘由。

　　“母公司的资金困境很大程度上拖累到了其在中国、韩国等海外市场。”陈立民介绍称，眼下，大摩将在今年年底前关闭其在韩国数十年的房地产投资业务，转而关注亚洲其他市场。在中国，大摩也早已改变策略，从以往“只进不出”的激进投资作风，变成了“只出不进”的保守主义者。

　　据了解，从2003年跨入中国起，摩根士丹利早已构建了一个庞大的资产王国，它是曾经华尔街五大投行中，在中国步伐最快、对中国市场涉水最深的一家。其单在上海房地产市场的投资就达百亿之巨，涉及锦麟天地、复地雅园、陆家嘴中央公寓、世贸大厦、东海广场、无限度广场等购物中心、酒店式公寓、甲级写字楼。

　　不过在“限外令”不断加码的情况下，摩根士丹利投资步伐自2007年起开始放缓。2008年，金融海啸席卷全球，加之内地楼市受信贷紧缩政策影响萎缩严重，摩根士丹利中国业务区域陷入内外交困的境地。

　　记者粗略统计发现，除了上文提到的转让马当路项目的部分股权，2008年至今，大摩已在沪抛货多宗大摩沪上首单物业锦麟天地的商铺部分，已在2009年10月以4亿元价格转手给了一家新加坡基金；2005年以8．46亿港元取得的商业项目无限度广场，在2009年以14．2亿元价格出售给浙江开发商红楼集团；2006年以19．6亿元价格从绿城手中获得的东海广场，也在2009年以24．5亿元价格转给了ＳＯＨＯ中国；2006年，大摩分两批以总价7亿元的价格买入陆家嘴中央公寓的其中四栋公寓楼，共计284套公寓，又在今年二季度以人民币14．09亿元（约2．06亿美元）的总价出售给摩根大通……

　　此外，大摩在2005年左右以两亿美元价格拿下的人民广场附近写字楼上海世界贸易大厦，现在亦传出抛售信息，单价在3．5万－3．8万元／平方米。

　　快进快出乃常态？

　　不过在采访中，记者也发现有这样的观点：大摩转手项目是其计划内的事，外资基金是以收益为目的进行投资的。此前收购的物业或者（储备）项目若已经在手中持有了3年左右时间，一旦市场价格达到预期，投资基金将毫不犹豫地抛盘套现，对资产进行重新配置，利于腾出资金再去寻找新目标。

　　大摩中国区董事张宝玲曾在接受媒体采访时表示，大摩所进行的物业投资，一般保持4到5年的持有周期，出售是一种很正常的市场行为。投资与出售，等于是把一位小女孩养大了，嫁出去。不存在对这个市场看空，或者变现应对危机。“哪有投行真正懂房地产开发或者肯花时间和精力进行房地产开发的，肯定是坐等升值就离场，”宋会雍略带戏谑地评价称。“大摩出售的项目并不归其本身所有，而是由其（旗下）房地产基金掌控。因此当基金到期，基金投资人需要赎回资金的时候，大摩就需要抛售变现。”中房信分析师薛建雄也称，基金投资人一般觉得已经拿到合理的回报需要就可抛售变现，同时，也可能成立新的基金再进行其他项目投资。

　　不过，据他判断，从标售行为可以看出，面临本土资本的强势崛起，大摩等外资在上海房地产市场的淘金之路亦变得不再轻松。这股外资主要来自欧美的基金公司，它们以投机为目的，以资本为利器，以收购为手段在市场上频繁操作。其中，国际上顶级的基金公司摩根士丹利、高盛、ＪＰ摩根、花旗地产等均参与其中，他们大都挥舞着收购大旗，斩获连连。不过眼下，国际投资基金持有人均认为在上海赚取易取之财的时期已经结束，因而选择抛盘离场。

　　“短时间内，大摩在上海楼市的作为将相当有限。”陈立民称，大摩目前所持有的项目，还包括环球金融中心10％的股份，世界贸易大厦，以及金桥国际商业广场等，数量不多。据他判断，大摩或将目标或战略重点转投中国二、三线城市。