民企的机会：商业地产?

　　尽管国企几乎垄断了前期的项目，但民企的机会在中后期或会越来越多。

　　“核心区外的地区投资主体可能不同，不同的国家有不同的模式，有的是政府投资，有的是企业投资。”上海迪士尼项目顾问何建民此前这样告诉本报记者。

　　显然，对于民企而言，机会仍很多，记者调查发现商业地产或是民企进入的一个路径。

　　界龙集团董事会主席费钧德在2009年年底就向媒体透露，界龙实业(600836-SH)将参与迪士尼动迁房项目招标。

　　这其中包括1000亩迪士尼地块动迁房项目和其余3块共计300亩的机场保税区动迁房项目。

　　另外，界龙实业所拥有的250亩工业用地也在迪士尼规划范围内，费钧德表示，上市公司将积极参与到迪士尼周边的商业房产开发，初步计划建造该地区的首家五星级酒店以及甲级商办楼宇、商厦等项目。

　　据本报了解，在迪士尼核心区10平方公里内是不允许非迪士尼相关酒店入驻，但由于迪士尼配套区面积巨大，有100平方公里的面积是商业地产配套与控制区。

　　因此在规划许可范畴内，目前部分民企拟布局在配套区建设各种配套酒店和商业项目。

　　均瑶集团就是其中之一，“现在迪士尼落户浦东了，有机会我们也希望在浦东建一个购物中心，让那些来上海旅游的人，玩一天，买一天。”均瑶董事长王均金在2009年12月22日在上海市经济工作会议分组讨论会上如是说。

　　但目前民企的投资均未开始，由于酒店、商场等配套均在中后期，因此尚未有大规模的投资。

　　目前仅有部分房地产企业进军迪士尼周边区域，布局住宅等，比如万科在2010年2月10日拿下了距离上海迪士尼5公里的新场旅游综合区C4地块。

　　运营期：内资如何与外资分享收益

　　随着项目的逐步推进，外资的作用或将越发得以体现，并可能获取较高的利润。

　　12月13日，浦东新区政府联合香港贸易发展局在香港会议展览中心举办“合作·共赢”上海浦东发展情况说明会，会议上签约的项目中就包含了“水世界”大型旅游基地。

　　据本报了解，这个水世界大型旅游基地是迪士尼中的一个项目，这或显示，外资将进入迪士尼建设领域。

　　事实上，这也是上海方面的期望，上海将利用外资积极实施包括“世博园后续开发、迪士尼项目开发建设、大浦东开发、大虹桥建设”等项目。

　　这是12月2日举行的“提升开放型经济水平，扩大对外开放”上海市政协委员最后一站年末视察活动中透露的一条信息。

　　不仅如此，据本报独家了解，东京迪士尼乐园的运营方，日本的东方乐园株式会社或将被迪士尼美国授权参与管理上海迪士尼。

　　日本迪士尼一直是被认为运营较为成功的例子，而且和上海同处亚洲，因此一旦最终确认参与上海迪士尼管理并不会太出乎意料。

　　运营则是收益较高部分，这部分利润将有很大一部分被外资获得，因为迪士尼本身就是一个中外合资项目。

　　由于外资方掌握了品牌、技术等，所以尽管国企等中方公司几乎垄断了前期的基础设施建设，民企亦进入了配套区的商业地产领域，但运营阶段的利润或许会很大程度上被外资方获得。

　　为此，上海市政协委员卢卫民在上海市政协会议上曾提出提案，认为在各地迪士尼乐园的合作中，外方会更加注重经营品牌和自营项目的赢利，如邮轮、酒店、饭店、商场等，通过收取高额的特许权使用费，使自己旱涝保收。

　　因此，卢建议上海迪士尼项目能扩大主题乐园的范畴，尽可能多地将其自营项目纳入乐园项目内，把外方的特许权使用费的列支全部或至少大部分放在经营利润后，“避免乐园经营亏损而外方还在赢利的局面”。