宏城超市作价太低？

　　2010年12月6日，越秀地产股份有限公司(以下简称“越秀地产”，00123.HK)发布公告表示，公司及其全资附属公司城建中国BVI与宜亮已订立协议，向宜亮出售其持有的广州宏城超市98.126%股权的都曼附属公司的全部已发行股本及其股东贷款，作价人民币3670万元。其中宜亮为华润创业有限公司全资拥有的投资控股公司。

　　宏城超市一共有107家门店，而此次股权转让作价3670万元，这意味着每个门店上的支出仅为34万元。

　　面对宏城超市作价3670万元，是否作价过低的提问，越秀地产相关人士对时代周报记者解释：“外界认为出售宏城超市的价格太低，但实际上此次并没有卖出宏城超市铺位的部分，只是转让超市营运权。店铺仍然是上市公司资产，以后会出租出去，但是价格会有调整。”谈及越秀地产股东对此次股权“低价”转让有何看法时，该相关人士表示，在公告发布之后，曾经在香港和很多股东进行交流，股东们的反应都比较正面，因为宏城超市“与地产无关，他们早就希望我们能尽快把超市业务剥离出去”。

　　世联地产首席技术官黎振伟认为，宏城超市不存在作价过低的问题。据他介绍，宏城超市从诞生之初就没被纳入越秀地产的主业发展计划中，而是“公司为越秀地产开发的小区而做的物业配套，更多是为了服务于小区住户的目的而经营。”在黎振伟看来，商业经营需要经过长期、大量的精力投入，这难以成为越秀地产的发展目标，而“越秀地产如果不把商业经营作为主要发展目标，超市未必赚钱，还可能成为包袱”。因此，他认为此次宏城超市的股权转让，对越秀地产的估值，“不但不会影响，反而会更好，因为让其资源更为集中。”

　　迟来的结构调整

　　且不论宏城超市是否作价过低，3670万元的作价对于家大业大的越秀地产而言，怎么说也只能算是小生意。不过越秀地产相关人士在接受采访之时认为，此次宏城超市的转让有着超乎寻常的意义。他表示，2008年底，越秀地产就剥离了造纸业务，2009年又将越秀交通剥离，而“此次转让宏城超市股权和过去两年所做的事情一样，都是产业结构调整的其中一步，也可以说是最后一步。宏城超市是需要剥离业务之中的最后一块！”该相关人士表示，在宏城超市剥离之后，越秀地产的主业将更加明晰，“现在我们收入100%是来源于地产和地产相关的业务，这符合我们将来的新战略”。

　　早在 2002年，越秀城建集团高层就透露准备向房地产开发和商业地产经营并重的战略转移。中银国际研究有限公司联席董事魏卫在接受时代周报记者采访时也表示：“在越秀地产剥离纸业之前，就曾经很明确地告诉我们，他们要做地产，不再涉及其他非地产行业。”

　　不过，在魏卫看来，这一经营结构的调整和非地产业务的剥离来得晚了一些，“本来应该是2008年就重组结束，但直到2009年才结束，越秀地产就错过了黄金发展时机。”

　　2002年就有意进行经营战略转移，然而直至现在宏城超市股权转让后才最终完成上述目标，这或者是黎振伟在接受采访时忍不住对国企机制不灵活的问题而发出感慨的原因。不过，迟来总比不来好，他表示：“在广州，越秀地产无疑非常成功，起码在土地投标上还可以和其他开发商抗衡，可以将广州最大的商业项目西塔收入囊中。它放弃了一些机会，但也获得了一些。”

　　转让或为更大合作前奏

　　宏城超市转让，预示着越秀地产主营业务调整完毕。因此，黎振伟认为，越秀地产当前的主要问题变成了“土地储备不够”以及“走出去的步伐比较慢”。

　　“走出去的步伐比较慢”是指越秀地产没有能够走出广州，魏卫对此也有同感，“从一个城市到另一个城市发展，这是每个公司都需要跨的一步。而越秀地产到现在还没有在广东省外成功开发的消息传出。”

　　对于上述两方面的看法，越秀地产相关人士表示，“在土地储备方面，越秀地产去年买了近138万平方米土地，其中在山东烟台买了近15万平方米，今年差不多买了200万平方米，在增加土储方面我们做得非常积极，现在土储接近1000万平方米。”他同时也谈及，近期越秀地产以总价5.89亿元购入杭州市临安5幅相邻地块，总建筑面积约81.8万平方米。“这块地主要会用作住宅开发。明年开工，2012年底或能销售。”

　　然而简单的追逐难以形成超越，因此当市场将观察的目光集中在宏城超市3670万元超低价转让这一点上的时候，黎振伟提醒记者，更应关注的是出席股权转让签约仪式的人：“这次转让非常高调，其中含义颇深，转让双方背后也许会有更大的合作。”

　　在宏城超市、越秀水泥股权转让协议签署仪式上，巨头云集。不仅华润集团董事长宋林，总经理乔世波，还有越秀集团多位领导人出席了仪式，广州市市长万庆良以及其他市领导也现身会场。尽管巨头们的出席不仅仅是为了越秀水泥、宏城超市这两家企业的股权转让，更多是为出席同时举行的广州市政府与华润集团签署的战略合作框架协议签订仪式。不过黎振伟认为，从政府层面上，将宏城超市出售给华润万家“也许也有战略的考虑，就是怎么把华润引进广州”。而从企业层面而言，也具有产业链结合的意义，“宏城超市看起来这么多店很风光，但是超市一定是要有足够的规模才能赚钱，华润在这方面得心应手，有能力把超市扩大。对越秀地产而言这便利了经营结构的调整和转型，对双方来说都是得利的事。”

　　越秀地产相关人士对黎振伟的推测并未否认，他表示，“这次股权转让是一个双赢的合作，华润在超市业务方面非常强，过去宏城超市是我们的附加产业，现在卖给华润，他们可以得到较大的经营网络，我们则能把业务清晰化。此次合作涉及到广州市政府，越秀集团和华润集团，将来我们也会继续探讨其他合作的可能性。”