间接进驻陆家嘴

　　瑞安建业全资子公司易祺投资有限公司，以9．3亿元人民币的代价整体收购了新加坡酒店集团（ＨＰＬ，持有85％权益）以及美国汉斯地产（Ｈｉｎｅｓ，持有15％权益）成立的合营公司ＨＰＬ－Ｈｉｎｅｓ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｐｔｅ Ｌｔｄ。该合营公司持有上海二十一世纪房地产有限公司约72．7％的股份。而二十一世纪房地产公司正是陆家嘴21世纪中心大厦的开发商。换言之，瑞安建业以此种形式间接进驻陆家嘴金融贸易圈。

　　瑞安建业此次收购的物业中，未包括大厦的纯办公室楼部分，其将由二十一世纪房地产在完成相关股权交易时或之前出售。商报记者从网上房地产（销售注册）发现，截至目前，该大厦纯办公楼层已售出约1．77万平方米的9个楼面，目前可售办公面积还有约2．34万平方米。但整座大厦的地下部分及28层以上（此次交易部分）均未纳入网上销售范围。

　　“目前人民币依然处于升值途中，并且升值压力很大。再加上全球性通胀或许都不可避免。因而港资在内地购楼，单从汇率的角度来看，就能够实现无风险套利。不光是瑞安，大多数外资都希望在内地有所行动。但是没有在内地注册公司的，很难进入。”商业地产分析师李骁认为，“瑞安地产在内地注册已经很长时间，进行大宗交易已经没有难度。”

　　对此，瑞安方面也称，收购该项目为集团带来一个可进一步加强房地产项目组合的机遇。

　　成交均价低廉

　　商报记者在现场看到，位于世纪大道210号的21世纪中心大厦地处小陆家嘴核心地段，与渣打银行大厦、上海证券大厦、浦发大厦隔大道相对；西临陆家嘴环路，与环球金融大厦、金茂大厦隔路相对。大厦为综合性商业大厦，集办公、酒店和服务公寓于一体，由地上49层和地下3层总计92638平方米的建筑面积组成，其中29289平方米的酒店部分分布在26－35层以及37层，总面积为22071平方米的公寓式办公室部分则分布38－49层，其他则为面积为41278平方米的纯办公室楼层及大量停车位。按照瑞安建业与ＨＰＬ以及汉斯订立的协议推算，瑞安此番收购的该大厦酒店楼层、公寓式办公室楼层及若干停车位的总计5．13万平方米（纯办公室楼层除外），折合单价仅约为1．8万元／平方米。

　　大厦的项目公司上海二十一世纪房地产有限公司，由投资商美国汉斯（Ｈｉｎｅｓ）与光大集团、新加坡酒店集团（ＨＰＬ）合资组成，其项目用地陆家嘴金融贸易区Ｎ3－1地块，最初由中国光大集团于1997年购得。在地基修建好之后，光大集团业务重点转变，所以该项目的建设于同年中断。2006年1月，中国光大集团和美国汉斯地产正式公布合作计划，随后不久，投资队伍里又加入了新加坡酒店集团（ＨＰＬ）。“外资投资公司与房地产开发公司不一样，他们用来盈利的模式，就是适当的收益率，加大资本的流动。”李骁称，普通的投资者很难理解其投资趋向。但对于他们来说，规避风险永远是第一位的，其次才是追求合理的利润。抛售物业或许是因为他们看淡未来几年中国的商业房地产市场。但更可能的是，汉斯等公司希望回流资金投入到别的领域。

　　新闻背景

　　纯办公楼9个楼面已售

　　今年5月13日，21世纪中心大厦23、25层不足4000平方米的两个楼面又实现整体成交，但成交均价仅为1．98万元／平方米，只是买主目前尚未浮出水面。

　　21世纪中心大厦于此次交易之外的纯办公楼部分于去年12月30日正式预售。当天，其19－22层、26－28层的7层楼面，共计1．39万平方米物业整体签约，总价为5．2亿元，成交均价为每平方米3．75万元。实际上，去年9月29日，宁波银行即已发布董事会决议公告称，审议通过“关于购买上海21世纪大厦部分物业的议案”，同意购买位于浦东世纪大道210号的21世纪大厦的7层物业，建筑面积合计约1．34万平方米，总价约5．17亿元，用途是“作为上海分行的营业办公用房以及总行部分管理部门在上海的办公用房”。该笔交易的3．75万元／平方米的成交均价，已经明显低于周边甲级楼宇的售价水平。比如当年8月，上海农村商业银行以10．48亿元购得小陆家嘴临江的中融碧玉蓝天大厦的10个楼面的写字楼和4个底层铺位，成交均价达4．97万元／平方米；当年9月，中国农业银行购入中信泰富开发的“船厂项目”一期浦江双辉大厦9号楼1至41层约8．51万平方米物业，成交均价约为4．44万元／平方米。