宏大计划

　　地处北京西南郊区的房山区长阳镇，虽然是房山距离北京市区最近的地方，但工业和商业相对来说都比较落后，交通也不是很方便，一向都不太引人关注。不过，进入2010年，长阳镇变得前所未有地高调和热闹起来。

　　去年9月，房山区正式宣布，以长阳镇为中心，打造房山中央休闲购物区(CSD)。房山的规划定位是，在未来十年，以华北地区最大的奥特莱斯为经济引擎，以户外体育产业、特色旅游产业、酒店餐饮娱乐等服务项目为配套，将房山建设成为北京的中央休闲购物区。而这个被视为CSD核心的华北最大的奥特莱斯就是由奥特莱斯(中国)公司规划建设的。如果说去年房山区宣布计划时并没有引起足够的关注的话，那么，今年，随着房山奥特莱斯项目的开工建设，这个战略规划的商业价值已经成为长阳镇房地产开发商最值得炫耀的亮点了。

　　根据计划，奥特莱斯(中国)公司联合其主要股东首创置业和中国基建集团，在长阳镇建设一个建筑面积达17万平方米的商业综合体，其中包括奥特莱斯名牌折扣中心、购物中心、大型餐饮店、电影院、超市、酒店和生态住宅等，形成一个以奥特莱斯为引领的购物休闲区。

　　“现在看来，17万平方米还不够，估计还要加15-20万平方米，我们正在跟当地政府商谈，做更多的配套项目。”奥特莱斯(中国)公司所属商管公司董事长万文英告诉中国商报记者，之所以选择房山，就是因为该地区开发比较晚，地价相对便宜，更适合做奥特莱斯这种低成本运营的业态。她说，随着房山交通条件的逐步改善，该项目将有望辐射华北大部分地区，同时北京城区的消费者前往购物也会很方便。作为最早把奥特莱斯业态引进中国的人，万文英说，她对房山项目的开发信心十足。

　　在开建华北最大奥特莱斯项目的同时，奥特莱斯(中国)公司在广东佛山和浙江湖州的项目也先后动工。其中，佛山项目面积达178万平方米，湖州项目近100万平方米。南北三个奥特莱斯项目第一期总投资达170亿元。

　　不过，对于奥特莱斯(中国)公司来说，这三个项目只是其庞大商业计划的第一步。奥特莱斯(中国)的计划是，三年内，在华南、华东、华中、华北、东北五个主要都市圈重点打造兴建奥特莱斯现代化服务产业区。未来五年内，在中国所有直辖市和主要省会城市增加布点;未来十年内，在大部分省会城市及主要地级市、风景旅游区打造30家奥特莱斯风情小镇及度假购物村。奥特莱斯(中国)为这个庞大的新项目起名“芭蕾雨”，寓意表时尚、浪漫、滋润和财富。

　　模式突破

　　与国内一般的奥特莱斯不同，在“芭蕾雨”的项目中，奥特莱斯名牌折扣店仍是核心，但外延变得更加广阔，奥特莱斯(中国)公司董事局主席林卓延称之为“以奥特莱斯为核心的新型综合商业模式”。该模式除了打造一种泛奥特莱斯折扣店以外，更加注重项目的各种商业业态的组合，在每一个奥特莱斯项目中配有购物广场、娱乐广场、超市、康体中心、会议中心、主题游乐园、大型SPA、时代影城、度假酒店、风情食街、特色酒吧、淘宝大街等等，甚至包括高尔夫球场以及时尚人文宅邸等，形成了一条以奥特莱斯名牌折扣店为龙头，多种商业业态并存的新型产业链条。

　　与此同时，“芭蕾雨”誓言将成为以国际名牌为主的真正的奥特莱斯。为了确保国际品牌进驻，奥特莱斯(中国)与法国名品折扣店管理有限公司(SCCIM)、英国FREEPORT公司合作，共同组建了专门的国际招商公司OOM负责海外招商。

　　“品牌和价格是奥特莱斯这种业态的基础。”万文英说，目前，国内有些奥特莱斯的经营往往存在两种想像，一是只有折扣，没有国际品牌;二是虽然有国际品牌，但折扣力度不够大，品类不够多。目前，国际知名品牌主要来自欧美地区，尽管我国已经引进了其中的90%，但这些品牌在中国的经营，特别是在二三线城市的经营，通常交给代理商或经销商做，因此，给国内奥特莱斯的品牌组合带来了比较大的困难。让国外知名的名品折扣经营公司负责招商的好处是，可以发挥他们的优势，组合引进更多知名的国际品牌。据万文英介绍，最先竣工的佛山项目已有150多个国际品牌有意向进驻。在价格方面，“芭蕾雨”的折扣将低至3-5折。

　　奥特莱斯(中国)还试图打开从国外直接进货的渠道。据介绍，“芭蕾雨”的产品中50%计划是从国外直接进口，而关税将是“芭蕾雨”面临的一道难题。例如，一套价值2万元的杰尼亚西服，如果从奥特莱斯的通道进来，可能只需要5000元。但如果按照2万元纳税的话，税收要4000元左右，折扣空间就大为缩小了。此前，林卓延曾透露，奥特莱斯(中国)正在跟国家有关部门就此问题沟通，争取从奥特莱斯渠道进来的产品能有自己的税收政策，并且“取得了很大的进展”。

　　“中国发展奥特莱斯有广阔市场，不过，要做好首先要解决规范化、规模化和规律化三个问题。”中国人民大学教授黄国雄在接受中国商报记者采访时说，中国奥特莱斯的潜在市场很大，特别是二、三线城市有待开发的区域非常广阔，关键要看怎么经营。他认为，奥特莱斯(中国)的地产背景使其在商业和地产的结合发展方面更有优势。一般而言，零售商能否在2-3年内实现盈利非常关键，因为中国的房地产开发商不太可能支持一个项目3年以上的市场培育期。奥特莱斯(中国)把商业地产的开发和经营统一了起来，从综合投入成本角度来说，更加节约，更利于长远发展。