500亿前的抉择

　　保利看起来已经习惯了高增长的速度。数据显示，自从2006年在上证所挂牌以来，公司每年的复合增长率约80%，即使市场环境最差的2008年，保利依然让自己的销售翻倍，利润增长50%。

　　10月4日，保利发布公告称，10月份公司实现签约面积77.78万平方米，实现签约金额89.24亿元。而1~10月公司签约金额为503.20亿元，同比增长36.51%，签约面积560.61万平方米，同比增长25.79%。

　　自此，保利已经轻松完成“鲤鱼跃龙门”，跨过500亿这道坎。不过，当其资产规模已经超过1200亿、全年销售突破500亿的情况下，“保利速度”是否还能延续?结果还是有点扑朔迷离。

　　此刻，翻阅万科A(000002.SZ)走过的路，也许可以找到某些可以借鉴的端倪。当2007年万科以523亿的业绩刷新纪录时，也曾经豪迈地确立下一年继续增长并且冲击800亿的目标。但后来的结果是：突如其来的政策调控和随之出现的市场深幅调整，让万科在500亿的关口横盘两年，直到第三年的2010年才实现800亿的跨越。

　　如今，摆在保利面前的格局，与2007年的万科颇有几分相似。尤其是宏观调控的严厉程度较上一轮有过之而无不及，在一定程度上决定开发商销售量的投资性需求因遭到“饥饿疗法”而被限制入场，市场仅剩的刚性需求也呈现“陷入观望”的趋势。

　　一位业内人士称：“纵观许多大公司发展轨迹分析，从100亿到500亿这个阶段大多数都很容易实现每年翻倍的增长速度，但在500亿之上还能保持这种速度的可能性基本没有。因此，不少公司都会在500亿上横盘整理一段时间。”

　　事实上，细心的人会发现，保利已经从去年开始悄悄给自己“降低了要求”，不再像上市头三年一样追逐每年翻倍，而是提出三年翻倍计划，将年增长率下降到比较容易达到的30%~50%。

　　对于市场前景，保利董事会秘书岳勇坚做出“长期不悲观、短期不乐观”的判断，但他依然表示，保利“三年再造”计划并未改变，“快速周转”始终是公司的基本策略。

　　三年翻倍压力

　　由于保利董事长宋广菊在2010年初提出“三年总资产再翻一倍”的战略，这将迫使公司多个财务指标必须在2012年前平均每年增长20%~30%。

　　从业绩增长前景上看，保利目前并不用过于忧虑。其三季报显示，公司预售账款达468亿元。有研究机构分析，预计该集团今年将结算310亿元，而1~9月份已结算173亿元，相当于还有331亿元将进入2011年及以后的结算，业绩锁定性强。

　　但从销售增长来看，保利在明年的挑战不可谓不大。今年还剩两个月时间，预计保利今年全年签约面积突破550亿是大概率事件。按照明年增长30%的保底估算，公司明年的销售目标应该超过700亿。

　　以单盘销售率70%计，保利明年货量应该在1000亿左右;再按照其8500元/平方米的单价估算，该集团明年可售面积至少要达到1200万平方米。