复制差异化欠缺熟练

　　现阶段，中粮操作商业地产的经验尚称不上熟练，复制亦只称得上部分经验的复制，果真当做一种成熟模式进行全国推广，还缺些火候。

　　与西单相比，朝阳大悦城所在区域消费人群的提袋率更高，单次消费力和重复光顾率也更高。根据地段、目标客群、商业环境等差异，朝阳大悦城也做足了差异化。为了吸引更多的顾客，主力业态之一的餐厅大部分都打出了不同的折扣和优惠。而并不多的客流量也主要集中在餐饮店面。

　　操盘团队和人才集群缺乏

　　中粮计划未来5~10年，在全国拓展20个大悦城，这对一线城市或许不成问题，但面对商业地产人才极度缺乏的二线城市，最大的困扰可能在于有无足够能力的项目操盘团队和人才集群。

　　资金压力如何缓解

　　为什么万达能够顺利进行全国化复制？商业地产有个开发周期长、回报周期长的特性，在全面扩张同时确保资金成为核心，为避免拆东墙补西墙局面出现，万达一般以出售住宅来缓解资金压力，而大悦城盈利模式为收取商业物业租金的形式，一但启动全国性复制，资金流令人堪忧。单靠西单大悦城的盈利是不足以支撑大悦城项目全国落地的，需要后续项目有更新的盈利才能有力支撑大悦城全国复制，而朝阳大悦城销售遇冷，必将严重影响大悦城全国复制的步伐。

　　华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎说：就北京的两个大悦城而言，已有很大差别，西单大悦城是城市商业核心区的商业项目，它的作用是带动整个区域商业升级和转型，而朝阳大悦城位于新兴商圈，问题是商业氛围严重不足，且消费者的固有消费习惯短期难以改变，不同区域商场的业态布局、品牌档次、环境设计等要求均有不同。任何购物中心都不存在简单复制的可能，商业地产可以复制的有建筑设计、产品经验以及积累的商脉和资源，但商业地位和价值却无法复制。