首创一头扎入百亿奥特莱斯计划，胜算几何

　　联街网讯：在遍地开花的奥特莱斯（Outlets，世界名牌折扣店）中，首创正在成为一个新的竞争者，而且是最有野心的一个。

　　数月来，身为首创集团总经理和首创置地等多家上市公司董事长的刘晓光，几乎不放弃任何机会，在公众场合宣讲“新城市中心和新都市”概念。8月中旬的博鳌房地产论坛上，调控是否加码和地产商如何转型是最受关注的话题，但刘晓光上台就称：“今天我想不谈新政，只谈商业模型，谈生意。”

　　“新城市中心”概念背后，首创集团正在启动一系列商业地产项目。而地产调控高压之下，住宅开发商大举驶入商业地产正方兴未艾，首创嬗变正折射出地产行业转型之一斑。“我们的奥特莱斯项目已有三个开工，第四个也要开工，量非常大。”9月2日，刘晓光在北京首创大厦接受本刊专访时表示。

　　在这些奥特莱斯周边，有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，集消费、娱乐休闲和居住为一体。刘晓光名之为“新城市中心”。规划中，类似项目在未来八年内将布局全国主要省会城市及重要地级市、风景旅游区。

　　首创置业（02868.HK）的公告显示，目前上马的广东佛山、浙江湖州和北京房山三个奥特莱斯项目，合计总建筑面积近300万平方米。即使保守推算，300万平方米的综合地产项目，总投资可能高达180亿元，其中自有资金投入估计需50亿-60亿元。

　　钱从哪里来？首创版奥特莱斯又凭什么杀出各色奥特莱斯重围？

　　公鸡与母鸡

　　刘晓光挂在嘴上的一句话是：“资金不是问题。”他将住宅地产比喻成公鸡，商业地产比作母鸡。在奥特莱斯项目中，其策略是：“先杀公鸡，再养母鸡”，意即用卖公鸡的钱养母鸡，养大后“不但生蛋（有稳定收入回报），有一天还能飞出鸡窝（海外上市）”。

　　“住宅地产很快就可以收获，而商业地产估计几年才能有回报，投资压力很大。我们必须开发住宅，否则很难撑住。”刘称。在首创奥特莱斯项目中，商业与住宅的配比一般在30％-40％。

　　恒隆地产董事长陈启宗称，商业地产项目建成前几年，现金流基本都是负的，必须坚持培育，而且企业负债率不能很高，否则头几年的租金收入无法弥补利息支出，企业易陷入财务困境。例如恒隆地产全部用自有资金投，负债率为零。一位业内人士认为，国外奥特莱斯大多未配建高比例住宅项目，首创通过配建住宅快速回笼资金不失为一种创新。

　　首创置业持有50％权益的合资公司奥特莱斯（中国）有限公司声称，三年内将重点在中国五个主要都市圈的重点城市打造奥特莱斯现代服务产业区；未来五年内，在全国直辖市、主要省会城市增加布点；未来十年内，在中国大部分省会城市及重要地级市、风景旅游区打造一批奥特莱斯风情小镇及旅游度假购物村。奥特莱斯（中国）有限公司注册于香港。其股东除首创，还包括中国基建集团有限公司及法国名牌折扣店管理有限公司（SCC）。

　　在融资渠道上，奥特莱斯项目几乎启动目前所有可能的融资方式，从自有资金、银行贷款、信托计划到中短期债券。对刘晓光来说，如何找到适合的长期股权性合作资本，是规模化扩张的关键。刘晓光说：“我们挑选私募投资者有三个标准：一是真正的股权投资者，二是有实力，资金规模大，三是跟我们理念一致，做长期投资，至少上市后才套现，不希望他们做‘5+1（年）’或‘5+2’概念。”听闻首创商业计划后，一些国内地产基金人士均表示，计划过于宏大，参与不了。国内新兴人民币地产基金目前一般规模仅几个亿，有可能的只有国际私募。

　　扎堆奥特莱斯

　　戴德梁行大中华区商业资产管理部联席主管及董事巫保民称，按照国际经验，奥特莱斯一般会选在高速公路旁边，距离城市中心一小时左右车程。

　　能否以低价拿到土地是关键。从首创置业目前的三个项目看，北京房山项目是首创置业今年2月通过公开拍卖获得，楼面地价约每平方米3150元，较有竞争力。“房山项目30多万平方米，没什么人竞标，因为没有强大运作能力和有吸引力的商品，要赔钱啊。”刘晓光说，地方政府希望通过商业地产项目提升土地价值并带动就业，但因为怕赔钱，首创开始也不敢做。与法国SCC的合作，增加了首创大规模拿商业用地的底气。“没有法国SCC支持，就拿不到数百个世界名牌，拿不到低折扣的价格，我怎么敢干？”法国SCC是欧洲大型商业中心独立建造商和世界名牌商品折扣商，目前在全球经营150多处世界名牌折扣中心。

　　不过，说起奥特莱斯，刘晓光并不是先行者。国内首家真正意义的奥特莱斯，是2002年12月在北京开业的燕莎奥特莱斯购物中心。此后，上海百联青浦奥特莱斯和北京赛特奥特莱斯也相继开业。

　　奥特莱斯在中国赚钱并非易事。直到去年，在中国最早经营奥特莱斯的一些商家，比如燕莎才扭亏转盈。上海百联青浦奥特莱斯2009年净利润达到3867万元。今年初，与法国SCC齐名的另一家世界名牌商品折扣商美国西蒙地产集团（Simon Property Group），将其中国合资公司股权，全部转让给深国投商用置业有限公司，黯然退出中国。业内人士认为，这一方面是金融危机后资金链较紧，另一方面也可能有在华投资回报率未达预期的原因。不过，今年6月初，百联集团董事长马新生前往美国会晤西蒙地产总裁理查德，并就在中国共同开发奥特莱斯达成初步共识。

　　作为上海国资商业航母，百联正把奥特莱斯和购物中心作为未来重点发展的两大业态。今年6月百联在浙江杭州的下沙奥特莱斯开业，这是百联奥特莱斯连锁经营的第二家门店。若加上首创在湖州开工的奥特莱斯项目，目前落户浙江一省的奥特莱斯项目已达三个。

　　在刘晓光看来，目前国内奥特莱斯由于没有真正的品牌地产开发商来做，不成规模。“一个好的中方合作伙伴，既要懂地产开发，也要懂商业经营。”为了弥补商业经营的短板，首创开始了挖人大战，现在，原北京燕莎商城总经理万文英负责首创奥特莱斯的国内招商和运营管理工作。

　　与法国SCC的合作是有代价的。刘晓光坦言，外方在合资成立的运营管理公司OOM（Outlets Operation Management）中占75％的股权，原因是人家掌握着“渠道”这一核心竞争力。

　　首创奥特莱斯还打算引入国内品牌，建筑规模上也远大于国外。在盈利模型设计中，除奥特莱斯，盈利点还将包括国内顶级品牌直销与其他产业，例如酒店以及大购物中心、电影院、餐饮、娱乐等。

　　刘晓光称，中国人多，市场够大，也有这样的市场需求，“LV在世界成交量最大的单体店都在北京、上海”。

　　值得注意的是，由于各路资金的追捧，奥特莱斯在主要城市已隐现“扎堆”现象。以北京为例，除燕莎、赛特两个已开业的奥特莱斯，首创的房山奥特莱斯正在开工，今年底机场高速附近的斯普瑞斯奥莱（Surprise Outlets）即将开业。截至2012年底，北京市将拥有至少四个奥特莱斯，其中朝阳区三个，最小的一个规模也达10万平方米以上。

　　在世邦魏理仕中国区首席运营官金勇看来，国内奥特莱斯项目未来面临的运营管理挑战会非常大，目前最大问题不是资金，而在于创新。零售商业的生命力在于创新，复制国外很容易，但很容易形成同质化竞争，短期内在一些城市还会出现供给过大。

　　庞大的奥特莱斯计划，有可能重构首创集团坚持多年的“五三二”阵型（50％的资源放到长线基建项目上，以获得稳定现金流；30％放到房地产，赚快钱；20％做金融投资）。

　　“首创将来的能力应该是造城。水务、地铁、高速公路、酒店、商场、学校我们都可以建。”刘晓光表示，“我们最有价值的是在全国52个城市的已形成的投资网络，基建项目进了30多个城市，地产项目20多个城市，金融机构进了16个城市。”

　　与零售商不同的是，首创不选择租用农村基地用地建奥特莱斯项目，一开始就拿有产权的建设用地，因为未来瞄准的是海外资本市场。他认为，未来奥特莱斯做起来，规模会很大很大，首创集团的“五三二”阵型规模要变化。原先的地产板块规模会迅速膨胀。在未来的设计中，首创将形成基建、传统地产、奥特莱斯、金融、PE五大平台。

　　据介绍，首创目前正在与美国和英国投资者设立一只规模为1亿美元的PE基金。北京首创投资担保有限责任公司下还会成立一只人民币的PE基金。在地产基金方面，首创亦打算设立国际与国内两只平行基金，将一些与产业结合的地产项目吸引地产基金进入。