8月20日,苏宁置业集团有限公司（下称“苏宁置业”）以14.066亿元的底价,竞得上海市虹口区北苏州路190号地块。该地块总出让面积约为11096.3平方米,折合楼面地价31691元/平方米。根据出让文件,该地块的用地性质为商业办公、文化娱乐用地。

　　这只不过是苏宁集团地产版图的其中一角,张近东已把地产当成了一项事业,其所建立的“零售+地产”模式,已非简单的后者服务于前者、前者借力于后者这么简单。

　　地产版图

　　拿下上海市虹口区北苏州路地块,是苏宁置业进军上海的第一步。记者查阅资料发现,张近东其实已在地产行业耕耘多年,旗下地产开发业务涉及商业、住宅、工业地产等物业类型。

　　根据可查资料,与张近东有关的地产公司,先后有江苏万泰投资有限公司（下称“江苏万泰”）、苏宁银河地产和苏宁置业三家。

　　江苏万泰和苏宁银河地产出现时间较早。江苏万泰曾参与投资开发了银河国际大厦、苏宁银河购物广场、索菲特钟山高尔夫、索菲特银河大酒店、钟山高尔夫等物业；苏宁银河地产开发了苏宁银河·天启花园等住宅产品。

　　苏宁置业则成立时间较晚,是目前张近东旗下地产板块的生力军,其累计开发、储备面积高达500万平方米,投资总额超过400多亿元,目前在国内运作开发的项目主要有苏宁睿城、紫金东郡等住宅项目,以及遍及南京、威海、无锡、成都、连云港等地的苏宁广场、苏宁电器广场等十余个商业综合体。

　　这些商业综合体项目,全部规划建设成为所在区域的超高层、地标性综合体项目,总建筑面积均达10万平方米以上,而投资额度动辄都在数亿元以上。以无锡苏宁广场为例,该项目将规划建成无锡第一高标志性建筑,总投资约40亿元。

　　寻求新增长点

　　张近东一直在家电连锁行业顺风顺水,为何要分兵涉足地产开发？

　　中投顾问高级研究员黎雪荣认为,无论是张近东还是国美电器前主席黄光裕,走“零售+地产”之路,实际上都是出于同样的考虑:既可以通过其沉淀资金支援地产开发,又可以借助商业地产开发来应对优质网点租金价格上涨的压力,为进一步扩张家电卖场提供安全保障,而且,希望通过投资地产赚取更高的利润。

　　零售行业普遍利润率不高,是不争的事实。相关资料显示,在2006年6月30日前,苏宁电器的毛利率基本都维持在10%以下,之后才跨过10%,逐步有所增长。根据相关公告,苏宁电器2009年度的销售毛利率为17.35%,2010年第一季度的销售毛利率为16.59%。

　　作为行业巨头之一,苏宁电器即使目前有超过15%的销售毛利率,这一数字仍然远远低于房地产行业的平均毛利率。根据今年年初中国指数研究院等四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》,2009年房地产百强企业的毛利率均值达到30.3%。

　　除了房地产开发利润率高这一诱惑之外,地产分析师薛建雄认为,国美和苏宁之所以都走上了持有型物业的道路,主要原因在于,本不丰厚的利润被不断上涨的租金所吞噬,由此触发了其打通上下游的想法。

　　互为支撑

　　无论是黄光裕还是张近东,先起家于电器零售流通行业,而后投资发展房地产,这被视为“零售+地产”的发展模式。

　　有相关专业人士指出,国美、苏宁实为类金融企业,通过占用供应商货款,将账面上大量的浮存现金变相零成本融资给自己,从而用作规模扩张或者多元化经营,实现资金的体内循环。而其多元化经营的最好出路之一便是房地产,不仅可以获得更高的利润,还能通过持有物业保值甚至升值。

　　对于“零售+地产”的说法,在接受记者采访时,苏宁电器某高层却并不认同。他告诉记者,就上市公司苏宁电器和张近东旗下的地产公司而言,它们是相互独立的两家公司,并无股权投资关系,财务管理系统相互独立,在资金管理和物业租用上不存在谁支持谁的问题。

　　即便作为独立核算的公司,不存在关联业务往来,但有人士表示依然不排除其打通资金使用通道的可能。

　　正略钧策咨询管理顾问邓宇明认为,“零售+地产”能够让苏宁电器与苏宁置业在资金方面实现协同,资金互为补充,“最理想的方式是苏宁电器的资金在地产低谷时给予苏宁置业支持,在地产形势好的时候,苏宁置业的资金又能反过来支持苏宁电器的扩张”。

　　“即使苏宁电器租用苏宁置业开发的物业去开设店面,苏宁电器也并不能在租金上获得一定的优惠,完全是按照市场手段来操作。租用苏宁置业开发物业的优势,可能就在于能够保证物业租用的长期稳定性。”该高层表示。

　　苏宁电器在2009年年报中有关“优质物业资源的稀缺以及租金成本上涨对公司连锁发展的影响”一项中表示,优质物业租金成本上涨是必然的趋势,对连锁发展的店面选址及后续经营带来了一定的压力。对此,苏宁电器的应对措施主要是推进“租、建、购、并”,其中的“建”,就是自建店。

　　那么,由谁来建？毫无疑问便是苏宁置业,目前苏宁置业开发的几个综合体项目无一例外都涵盖了苏宁电器连锁店的商业业态。

　　与几千万元的租赁开店成本相比,自建店的成本动辄要上亿元,而且商业地产开发的风险相对大,那张近东为什么还要做？南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为,起家于零售,苏宁置业熟悉商业地产的运作,其开发的商业地产项目,以苏宁电器旗舰店为主力店,聚集人气,对于项目后期招商乃至整体租金水平的提升都能起到一定的作用,同时将零售与地产结合,微利风险与高利风险相互协调,发展更加机动和灵活。

　　除此之外,透过张近东的地产棋局和发展轨迹可以看出,地产并不仅仅是辅助于家电零售业成长的一颗棋子,张近东对地产业不乏有扩张的“野心”,正如苏宁置业的企业简介中所称的那样,“矢志用3年左右时间成为中国最优秀的商业地产品牌”。