项目或超预算

　　在香港兴业国际与太古合作之初，双方均曾高调宣称，整个项目预计总投资将超过100亿港元。

　　而对于这样一个黄金地块的拆迁，拖得越久无疑代价越高。台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民向时代周报记者表示：“这样的地块，拆迁难度非常大，整个拆迁成本平均不会低于4万-4.5万元/平方米。”

　　2007年，查懋成在股东特别大会后对香港媒体表示，该集团与太古地产合作的上海静安区大中里项目合作愉快。

　　但蔡为民指出，双方合作要看当初香港兴业国际跟太古谈判的时候，有没有把实际情况让太古了解：“如果太古产生错误判断，认为兴业需要解决的只是资金问题，介入以后发现实际上不只是资金的问题，而是不知道还要投入多少的问题，那双方之间可能就会有矛盾。”

　　2010年3月30日，香港兴业国际与太古地产联合宣布，与中国银行达成协议，中银将安排并承销大中里项目不超过人民币80亿元的银团贷款融资。

　　8月5日，太古公布的半年报显示，上半年集团实现净利润139.47亿港元，同比增长3.3倍，其中地产部门实现盈利24.63亿港元，同比增长33.2%。集团债务净额较去年底增加56.76亿元，至373.48亿元，资本净负债比率上升1.3个百分点，至22%。

　　而上半年太古甚至准备拆分太古地产上市，借以融资。5月3日，太古地产开始招股，准备发售9.1亿股股份，招股价20.75-22.9元，集资额189亿-208亿港元。但5月6日晚，太古发布公告称，由于市况恶化，公司已取消旗下地产子公司太古地产有限公司规模30.9亿美元的IPO计划。

　　蔡为民表示，运作大中里项目，开发商必须具备雄厚的资金实力。加上拆迁费用，整个项目投资肯定会超过100亿港元，保守估计不会低于150亿港元。“项目的进程要看拆迁和融资过程。太古地产分拆没有成功，融资上会有压力，要看太古后期怎么运作资本。”

　　除了拆迁成本等因素外，雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗认为，配套规划的修改、保护文物建筑的平移、石门一路的改造等均造成了大中里项目的拖延。

　　事实上，大中里项目已经先期动工的就是保护建筑—原民立中学的移位工程。

　　据一位业内人士透露，该移位工程需耗资近千万元：“此后还要进行修复，这栋保护建筑产权归政府，但移位要由开发商出地，意味着开发商要少掉很大一部分地，而且政府不可能白送给你经营。”

　　住宅改商业之谜

　　根据此前香港兴业国际的公告，大中里项目将包括写字楼、一座购物中心、公寓以及酒店，总建筑面积29.1万平方米。太古接手该项目后，将住宅项目取消，规划成一个由三幢酒店、两幢甲级写字楼和零售商场组成的纯商业地产项目。建成的地铁13号线将直达大中里项目；而地铁2号线、13号线及12号线将在项目周围的路段实现地下连通，形成换乘枢纽。

　　至于为何太古将规划修改，是否意味着太古在项目中处于主导地位？大中里物业有限公司调研及拓展经理张曼利向时代周报记者表示，兴业国际与太古处于平等地位，一起开发，没有谁占主导地位。同时，张曼利称无法回答记者的提问：“目前整个工程还在前期阶段，可以公开的只有年报，没有更多信息做进一步披露。”

　　蔡为民则称：“不用去猜就知道，这是政府要求的，静安区就7平方公里多的地，原本批出来的住宅用地，现在全都要求改为商业用地。不是说太古不愿意做住宅，而是静安区政府要创造楼宇经济，因此要把住宅改为商业。”

　　“住宅非常好卖，这个地方开价8万-10万/平方米都不成问题，住宅取消了，这部分回款就有大问题了。” 蔡为民认为规划更改的影响 “短空长多”，“而商业主要以持有为主，大中里那个地段肯定是做成6星级的，相当高档，物业持有至少7成以上，短期之内需要的运转资金非常庞大，但一旦运转起来，整个地段可以打造得比新天地更具规模、更繁荣，商业价值理论上是与日俱增的。”

　　查懋成此前就曾透露，引入太古地产后，大中里项目的销售策略有所改变，计划将全部物业出租作长线投资。

　　广州太古汇的翻版

　　2001年，太古地产在广州设立了第一个大陆地区的代表处，同时也开始投资在内地的第一个项目—广州太古汇。项目位于天河商圈的核心地段，初时规划总占地近3万平方米，项目总面积25万-30万平方米，为综合商业发展项目。初定于2006-2007年落成，但该项目至今仍未正式开业。

　　其间，该项目建筑面积增加到约45万平方米，总投资追加到46亿元，太古地产持有该项目股权也由55%增至97%，项目落成时间也一再更改，太古最新的预计是，商场部分将于年底落成，其余部分则于2011年落成。

　　大中里项目俨然与广州太古汇同样波折。太古2010年半年报显示，大中里项目预计将在2014年分阶段启用，因为配合附近地铁工程以及上海世博会期间工程需暂停而有所推延“大中里2014年要租的话，很难低于12-15元/平方米，目前恒隆泰的平均租金为8-10元/平方米。”蔡为民预计。

　　目前，上海静安区南京路商务区，梅龙镇、中信泰富、恒隆广场组成的“金三角”最富盛名。以这个“金三角”为中心，南京路为轴，向西，越洋国际广场、会德丰、东海广场、嘉里中心二期、南京西路1788号已经陆续开工或竣工，五大楼宇将形成静安寺商圈的“金五星”；向东，大中里项目将凭借其庞大的体量独撑一方。

　　戴德梁行商业部董事陈浩向时代周报记者表示，目前南京路商务区的高端写字楼的空置率低于5%，会德丰等推出以后，短期内空置率可能被拉升至15%左右，市场需要一个消化的过程。但从三到五年来看，南京路可以再推出的甲级写字楼基本没有了，大中里与这些楼宇错位竞争，压力也不会太大。