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  联街网讯:发迹于北京CBD的SOHO中国近日宣布完成了其在上海的第三步布局。

  8月13日,SOHO中国宣布在上海土地交易市场以15.6亿元人民币的价格摘牌上海虹桥交通枢纽旁“临空15号地块”。这是SOHO中国一年时间里在上海拿下的第三幅地块,SOHO中国董事长潘石屹透露,未来3~5年, SOHO中国在上海的投资将逐步达到公司总投资的50%。

  去年8月至今,SOHO中国已在上海拿下三幅地块,拿地总金额超过62亿元。如果从纯粹商业经营利润回报的角度考虑,SOHO中国上海“第一单”——东海广场的收购并不属于一个完美案例。

  在SOHO中国以24.5亿元正式接手这一项目之后,潘石屹公开表示并不会对东海广场长期持有,而是将其分拆散卖。“把商业物业分拆散卖,会牵涉到房产税的缴纳问题,这笔税收并不低。”一位商业地产业界人士称,“如果扣除这部分税收成本,企业获取的净利回报并不算很丰厚。”

  对于东海广场的租售情况,来自SOHO中国的数据显示,SOHO东海广场以21.79亿元的销售额取得了今年1~7月上海房地产市场的销售冠军,写字楼的可售面积中已有52%销售完毕。与此同时,该项目的写字楼部分已全部完成出租。

  8月17日,记者在实地走访东海广场现场时发现,除了33层全层空置外,其余楼层均有企业办公。记者从东海广场的租售人员口中得知,32、38、46、53这四个楼层还有几套出租,租金均价约为9元/平方米/天。由于东海广场每层只有2个产权证,所以都是半层起出售。出售均价约为68000元/平方米,方位朝南的单位更是高达 77000元/平方米。

  从收购成熟物业到二手项目公司股权转让,潘石屹在上海下的第二步棋,却是选择了不同的方式。距离东海广场收购之后不到半年时间,SOHO中国在今年6月发布公告称,以22.5亿元人民币(包含拟承接的债务)总收购价格,收购上海外滩204地块。

  资料显示,这个位于上海外滩区域南端的地块,其范围为永安路以东、新永安路以南、中山东二路以西、新开河路及人民路以北,总占地面积约22462平方米。如果以地上建筑面积作为折算,其楼面地价已超过32000元/平方米。

  这一次,与东海广场不同的是,潘石屹表示初步已在考虑长期保留商铺部分。

  有业内人士指出,由于地块临近城隍庙商圈,因此商铺部分反而更具潜力。以这一地块所处范围来看,当前周边可供参考的写字楼项目实属“稀缺”。距离最近的,则是1.5公里开外位于延安东路上的海洋大厦。

  按照潘石屹的最新说法,由于其不可复制性,SOHO中国或将保留外滩项目50%的物业。

  第三枚棋子,潘石屹最终选择了公开出让的方式,这也是他进入上海市场以来最为“便宜”的价格。中房信土地事业部提供的信息表明,临空园区15号地块位于长宁区西侧虹桥临空经济园区内,毗邻虹桥机场,距虹桥综合交通枢纽仅一站之遥,恰好位于炙手可热的“大虹桥” 区域内。

  公开资料表明,整个虹桥中心商务区规划范围东起外环线,西到华翔路,北达北翟路,南至沪青平公路,面积约26平方公里。未来将建成集航空、高速(城际)铁路、磁悬浮、轨交、公交等多种交通方式在内的世界级综合交通枢纽。

来源:第一财经日报  林琅 费玮 责编:筱悠

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