现实对万科的挤压

　　即便如此，万科在转型问题上表现出的急切和躲闪，同样耐人寻味。

　　万科的急切，不仅仅是人口红利和城市化理论的说服。而更可能是现实的催逼。

　　万科这两年一直在反思。业内人士透露说，万科近来对其他同行非常感兴趣。万科内部对竞争对手做了各种研究，以解释以下疑难：

　　2008年市场调整，以碧桂园、恒大为代表的住宅遭遇重大困境。

　　2008年以来，保利地产、中海外等地产商贴身紧逼。

　　2009年下半年以来，以“不当地王”为圭臬的万科在一线及二线重点地区拿地越发困难。

　　2007年以来，万科在地方政府规划建设的区域的优质土地上，和华侨城、招商地产、华润置地等比较，拿地几乎没有优势。

　　理财周报曾经仔细研究过万科成功到底靠什么(见此前万科系列报道)？结论为，超级圈钱和超级快，从语言上讲，似乎不很动听，但这是必须的，作为精简到极致的万科，除了圈钱以推动周转，别无退路。

　　“我觉得万科的商业模式很一般。它这种模式受制于两个因素，一是成本较合理的土地储备，二是融资”，苏雪晶如此评价万科现有的模式。可以判断的是，拿地并非万科强项。所幸，万科具备比较完备强大的融资能力，使其商业模式能高效运行。

　　虽然万科口号为“建筑赞美生命”，但其实这一模式是围绕土地运营而生的。如果说，2008年碧桂园和恒大危机让人们意识到这一模式在资金周转上缺乏对冲机制，那么2009年以后的市场疯狂则会让万科意识到另一种危机：土地运营难度迅速加大。

　　央企的强势介入和地方政府的日渐流行的捆绑型土地运作模式，使得万科拿地难度越来越大，成本越来越高，空间越来越局促。

　　“房价与地价之间的利润会越来越薄。”上述人士说。万科虽然现金囤积，却无用武之地，这才是万科寻求转型的现实烦恼。

　　谁的妥协：王石还是郁亮？

　　换言之，这是万科被迫妥协的结果。

　　不过，如本文开头所述，万科为何在这个问题上前后表态不一？尤其是王石一以贯之的“不做商业地产”论，和郁亮前后不统一的表态。

　　世人皆知，王石欲效法美国巨头帕尔迪，坚持“住宅产业化”，以产业化带动快速的周转率，提高净资产收益率。但2008年来，不仅万科，帕尔迪也表现出较弱的抗风险能力。大与快之间难以切换，近几年来，万科规模不断扩大，但资产周转率却呈明显的下滑趋势，其资产周转率从2005年的0.56持续下降到2009年的0.38。相反，香港模式却表现出较强的生命力。

　　重要的是，如同招商证券(600999)贾祖国提出的疑问：万科可能成为帕尔迪吗？没有大量移民的支撑，万科只可能成为大把现金的银行。

　　正是如此，万科提出转型商业地产，通过内涵经营，提高利润率。有分析人士认为，这是新生代职业经理人郁亮的新思路。而这明显与王石的战略有着偏移。

　　王石的万科和郁亮的万科，会走向何方？