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但是，高收益必然伴随高风险。在商业地产领域尤其如此。中信房地产副总裁禹来认为，“商业地产的好处大家都知道，但是很难做到。中国的商业地产企业资金大致来源于三方面：第一方面是银行贷款；第二方面是自有资金；第三方面是资本市场。中国目前的开发商自有资金不多，资本市场的融资渠道受制于政策，主要来源还是靠银行贷款，所以信贷一收紧，房地产公司就觉得很难受。”
商业地产项目耗资巨大是首先需要考虑的问题。“我们不会拿每天60万元的利息去打水漂。”宁高宁曾在西单大悦城的开业仪式上表示。华润集团主席王印也曾透露，华润每个商业项目平均40万至50万平方米，每个项目投资额约40亿至50亿元。
业内普遍认为，一旦经营出问题，做商业的风险要远大于做住宅的风险。据北京中原投资顾问部总经理张坤昱介绍，虽然北京近两年商业项目的开发量很大，而且多数项目也卖得不错 , 但不少项目都折在“养”上。因为商业项目与住宅项目不同，不是光卖得好就行了，还要看是不是有人来租，有人来消费。也就是说，商业项目需要时间、需要“养”。
“养”不好的原因在于，一方面，做商业项目的开发商不像做住宅项目的开发商那么有经验，从头到尾做过一套商业项目定位、选址、规划、租售、招商、运营管理的开发商很少，而链条较长的商业项目专业化水平又非常强，任何一个环节出问题都会导致经营风险。
另一方面是因为目前的商业项目，特别是小型独立商业和社区商业多是销售型的，有利于业态在“养”的过程中进行调整。比如销售完成后 , 小业主自己经营 , 大家各自为战 , 很难形成统一的商业定位和商业氛围；如果是开发商负责经营, 开发商不是业主, 控制力和调整速度明显降低。
北京曾出现过特殊情况，商业卖出去后，业主经营不起来，开发商参与业态调整，但因为不是业主，很难形成最终的决策，最后开发商只好通过局部回购的方式完成业态调整。
这些问题，都是万科涉足商业地产之后需要考虑的风险。
商业地产将占20％
如不转向，万科拿什么应对地产新政？
在土地出让方式上，国土部将全面推广“综合评标办法”，土地获取将不再是价高者得，“综合条件”成了开发商拿地的砝码。华侨城总经理刘平春就向本报记者表示，目前国家的综合评标方式，对华侨城有利。华侨城、碧桂园，都是以“重造一座城”闻名，城内包罗万象，有医院、有学校、有公园、更有商业街。
那么，相比之下，综合评标方式，对“只做住宅”的万科是不是就不利呢？
事实上，在二三线城市摸爬滚打多年的万科，深刻感受到二三线城市对城市综合规划的迫切。万科对商业物业的涉足，正是顺应万科加大向二三线城市推进的需要。而万科二三线城市的销售收入和净利润比重也在逐步提升。
根据年报，2009年，万科在深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市的营业收入比重只有44.1%，比2008年的53.2%下降了9个百分点；核心大城市的净利润也只占到44.5%，比2008年的57.7%，下降了13个百分点。也就是说，二三线城市对万科的收入及利润的贡献在相应加大，这是万科进入商业地产的一个优势。
5月25日接受《投资者报》采访时，万科方面强调，现在是涉猎商业物业，不是转型，只是因为有一些土地的获取，需要有一定比例的商业规划，过往只能通过与其他开发商合作的方式来开发商业物业，并不是长远之计，而且合作方式拿地，股东得到的回报也少。“现在涉猎一些商业物业，可以锻炼万科开发商业物业的能力，股东也可以得到更多回报。”
从年报上看，2009年获取的44块土地，合作项目为21个（48%），比2008年的情况稍好：2008年获取的106块土地中，就有66块（62%）是合作项目。不过，万科2009年在这些土地上所占的权益比仍然没有提升：万科2009年拿地1332万平方米的建筑面积，权益占比是77.78%，相比，2008年权益占比还高些，是78.6%。从这个角度看，万科要想提升获取土地的能力，必须改变单一思想，逐步涉猎商业物业。
到万科做过调研的长江证券分析师苏雪晶认为，万科丰富其产品线是被迫的,因为现在越来越多的土地出让都捆绑一定比例的商业配套,如果不做商业地产的话,万科就很难在一些优质地块的竞争上占有优势。
在业绩说明会上，股东对万科不做商业地产的质疑，以及房地产市场和土地市场的变局，都是万科作出“妥协”的原因。而保利地产、绿城集团和海外等什么都做的开发商，在多个阵地上的步步紧逼，也使万科萌生转意。去年第三季度销售金额与业绩排行榜，万科腹背受敌，原本稳坐第一把交椅的万科多项指标被拉下马，恒大地产多方面都撼动万科宝座，跃居第一。
显然，在城市化起步的前20年中，万科住宅单一化战略曾经让自己步入神坛，但在城市化不断深入的今天，旧城改造、商业配套要求更多的内涵式增长,单一的规模增长不再立得住脚，现有的土地模式也许很难再维系万科的发展。“如果万科不学会妥协，不尝试变化,反而显得过于紧张和不自信,这也就不是万科了。” 一名地产分析人士表示。
另一方面， 4月14日国务院出台的房地产二套房调控新政与首付五成、基准利率1.1倍的商业地产贷款规定与已基本一致。毫无疑问，新政拉平了投资住宅与投资商业地产的成本。受土地性质和使用年限制约，包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业类项目贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为10年。但在新政下，购买住宅与购买商铺、写字楼等商业地产所需要的自有资金已经差别不大。
而且，此轮房地产调控政策主要针对住宅市场，并没有针对商业和写字楼市场。这几年中，由于中国一线城市的住宅开始由“消费品”逐渐转为“投资品”，并有继续向“投机品”方向演变的趋势，从而导致房价飞涨，使之商业地产和住宅之间的差距越来越小，甚至在2009年出现“商住倒挂”的现象。
数据显示，与近期住宅降温形成鲜明对比的是，今年一季度，北京甲级写字楼市场回暖，全市空置率下降2.3个百分点，租金上涨3.4%，2010年4月成交面积同比上升68%，成交均价上升到每平方米2万元。
“转还是不转”，思前虑后，万科正式公布：住宅产品仍将占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。
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来源：投资者报 赖智慧 曾郁兰 责编：筱悠 |
