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转型“旅游+商业“华侨城主题变奏
投诉—爆料—内幕—线索—传闻
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2010-05-26
联街网
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发布稿件
联街网讯：
作为华侨城首个试水主题商业地产项目，华侨城深圳欢乐海岸项目扩容一案日前已顺利完成土地转让，深圳湾的华侨城项目面积将由4.8平方公里扩大至6平方公里，华侨城在深圳的项目总面积则将由此达到15平方公里。
“旅游+商业”模式
据华侨城介绍，“欢乐海岸”的建设包括两个重要部分：一是计划在城市中心建设的面积达68．5万平方米的自然生态湿地——侨城湿地；二是计划建成总面积约为30万平方米的大型商业广场，该广场将使深圳湾成为深圳市的新商圈。
目前华侨城已投入超过9亿多元于欢乐海岸项目的开发，继去年年底赴沪成功招商后，将于今年6月底在“大本营”深圳进行再一次招商，预计2011年春节试营业，2011年5月正式开业。
该项目建成后将与周边的华侨城主题公园、滨海长廊和红树林保护区一起，形成一个城市生态旅游区域和商业集群。
华侨城高层于早前股东会上透露，欢乐海岸是华侨城一种新商业模式的探讨，把娱乐跟商业结合一起，而这种模式被业界喻为华侨城独创的“旅游+商业”模式。
深圳一名业内人士透露，过去商业地产是从属于住宅或商务区域，以专业市场为主，华侨城把旅游跟商业结合并不多见。
该名人士续指，尽管欢乐海岸没有住宅项目的配套，但当地的商业环境可令华侨城得到相当高的盈利。“虽然华侨城原有项目均有配套的商业元素，但欢乐海岸所在区域是深圳未来重点发展的商业居住中心区域，本身周边的商业价值就比欢乐谷、华侨城等地高很多。”
此外，有业内人士认为，华侨城变原有的“旅游+地产”变为“旅游+商业”，把大量商业项目作为集团长期持有的项目，将改变以往通过房地产销售实现盈利的惯例，追求一个更长远的经营性回报。
新政压境，作为高端住宅项目的专注打造者，虽然华侨城一直对外宣称新政对集团影响不大，但事实上，为规避调控的风险，华侨城一直在完善商业模式，增加商业、写字楼的开发，进行新一轮战略布局。
除欢乐海岸以外，上海苏河湾项目也是华侨城扩展商业模式的一个新尝试。华侨城控股总裁刘平春透露，苏河湾项目除45%住宅外，有30%商业，“未来要把苏河湾打造成上海都市娱乐的新地标，把文化商业娱乐结合在一起。内涵部分里面有很多和商业模式一致的地方。”
“旅游+地产”新定义
在新一轮地产调控风向下，深圳华侨城欢乐海岸项目这种新创的“旅游+商业”模式，并非简单把过往的“旅游+地产”模式割离。
一份中信证券的报告认为，华侨城旅游及地产两大板块业务已成为不可分割的有机整体。普通房产开发挑选地段和配套，旅游地产开发自建配套，吸引人流，自创地段价值。就比如北京东南四环营建欢乐谷后，周边住宅人气得到了提升。
事实上，在华侨城整体盈利贡献比例上，地产业务要远高于旅游业务，华侨城集团总裁刘平春于股东大会上承认“这是因为地产的产出比例大于旅游。”
华侨城一直宣称“公司并不是单纯的地产开发公司”。刘平春指出，旅游是长期收益，可在40年内分段销售，而地产则是一次性销售，因此形成地产大于旅游的收入比。而这种长期的分裂方式，导致华侨城出现投入的项目越多，拓展的越快，但旅游的相对收益值收入水平越低。
刘平春认为，“在短期内同样的投资，希望看到同样的收益率，不太现实。从整个全业务来看，地产公司是一个高速运营、高风险、高投入的一个行业。而旅游做得好的话，则是一个长期的、稳定的、现金流的业务。要构筑一个长期、稳定、持续发展的公司，除了有高盈利、高增长率的业务，还希望能营造一个长期稳定的现金流的产业。”
面对旅游业务贡献率不高的质疑，刘平春指出，旅游产品未来仍是华侨城的核心，而地产业务则会进入到旅游的板块里面继续来开发，未来旅游贡献率的总量会越来越高，同时旅游规模化的趋势也会越来越高。
华侨城早前的表态，其未来对产业的基本想法是：“既要有赚钱的业务，也要有稳定吃饭的产业，还要有一部分拿来尝试投入新产业。对地产的打算是挣的钱一部分继续投入地产，另一部分投入公共领域，做一些公共产品服务的事情。”
来源：
观点地产
责编：
筱悠
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