近日，本报记者从知情人士处获悉，保利地产将不再与中建地产合作开发北京奥南项目。

　　2009年12月3日，中建国际建设有限公司和保利地产组成联合体以总价48亿元摘得北京奥林匹克公园南区奥体文化商务园区3块土地。并以楼面地价1.85万元/平方米成为当时地王。

　　他透露，虽然保利地产撤出奥南项目几成定局，但双方还在就相关退出程序进行商榷。

　　因“商”分手

　　从蜜月到分手，中建地产和保利的合作持续了仅仅4个月。

　　“保利退出奥南项目并非空穴来风。”上述业内人士透露，至少在一个月前双方就已经开始交涉退出事宜了。

　　“中建地产和保利都是资金雄厚的大型国企，但双方的优势都是开发住宅。”他认为，保利此次决定退出的最主要原因是开发商业地产前期资金投入大，较住宅开发资金回收期长。与住宅销售后即可获得资金回笼相比，商业地产在经历招商、开业和经营整个过程后，才可以通过销售或租赁的方式回笼资金。

　　某公司投资负责人给记者算了一笔账，奥南商务园区项目按照甲级写字楼标准计算，总建安成本大概在15亿元~20亿元。加上48亿元的土地款，三块地总投资将接近70亿元。

　　“在回收期长和众多开工项目面前，着重快建快卖的住宅项目必是当务之急。”上述业内人士认为，保利这次退出与其资金收支之间的剪刀差不无关系。

　　2009年至今，保利地产在全国各地展开势头强劲的购地行动。根据保利定期披露的公告，在2009年的全国土地公开市场中，保利通过招拍挂的方式共取得土地约718万平方米，规划建筑面积共约1440万平方米，投入拿地资金总额共计413.6亿元。

　　在北京，3月17日，保利地产以50.4亿元的高价竞得北京市朝阳区崔各庄乡大望京村4号、5号地。

　　同时，保利也在资本市场上展开融资行动。3月20日，保利地产宣布拟以17.92元/股的价格，非公开发行不超过7亿股，募集不超过96亿元，投向12个项目。其中大股东保利集团承诺以不超过12亿元不低于1亿元现金参与认购。

　　随着保利众多土地项目开发的展开，此时奥南项目对保利而言已犹如“鸡肋”。

　　中建操盘

　　“目前，奥南项目的关键是保利如何退出。”一位业内人士一语道出，保利地产退出奥南项目的关键是相关土地手续的办理。

　　如果中建地产和保利在拿地之前已经商约共同拿地，中标后应按报名约定，以股权比例成立项目公司。

　　“如果双方以这样的方式合作，一方提出退出，需另一方向国土部门提交情况说明，最主要的是土地款的缴纳情况。”上述投资人士说，保利一旦退出，中建地产将有可能独自操盘。

　　上述知情人士分析，按照合作开发商业地产的惯例，中建地产和保利可能在约定之初已分配，3块土地中各占一块作为独立开发，剩下的那块土地有可能采取合作方式，也有可能由其中一家公司来单独开发。保利退出后，三块商业用地的整体开发，商业价值挖掘和巨额资金投入都是对中建地产的考验。

　　与保利“鸡肋”的态度不同，作为“地产新秀”的中建地产，奥南项目是其培育市场和品牌的重点项目，中建地产势在必得。

　　中建地产携保利拿下奥南项目后，为中建地产提供顾问服务的相关人士曾向媒体表示，“这次拿地的价格并不高，中建瞄准的是奥南地块中的住宅用地，所以才拉保利一起来拿”。不难看出，中建地产瞄准的整个奥南区域的开发。但保利的退出让中建地产压力骤增。

　　“实际上，中建地产是不愿意保利退出的。”上述负责人表示。作为刚刚成立不久的中建地产，即使依托母公司中国建筑的资金和基建支持，也难以掩盖其在商业地产开发经验上的不足。北京保利不但有丰富的商业地产开发经验，而且资金供给也充足，是其理想的合作伙伴。

　　不管如何选择，中建地产的野心都不会因保利的退出受到影响。

　　合作拿地的软肋

　　合作拿地从去年年底开始，就成为一种流行趋势。

　　除了中建地产和保利在北京联合拿下奥南项目之外，2009年12月22日，广州富力地产、雅居乐、碧桂园组成的竞价联合体以255亿元的出价最终竞得“广州亚运城地王”。

　　3月24日，富力地产董事长李思廉在年度业绩会上认为，开发商联合竞拍将成主流。

　　但从保利与中建地产分手这一案例来看，联合拿地有合作共赢的一面，也存在着一定隐患。

　　对此，东南大学建设与房地产系的毛鹏曾在本报撰文中提出：企业联合拿地开发虽然优势互补，竞争实力得到强化，但其弱点也很明显。合作的企业各自为独立的经济实体，它们之间所签订的合同很难面面俱到。合作中会出现各种“排异反应”，对利益分配可能发生分歧。合作的项目越大，涉及金额越大，开发周期越长，那么其中孕育的风险则越高。高风险将考验企业联合运营的能力。