日前，信达地产公布了重组后的年报，和大多数地产上市公司一样，信达地产在过去一年的牛市中，交出了一份漂亮的报表。

　　与此同时，业界普遍预期的大股东的38处物业注入上市公司尚无时间表。

　　一方面原因是土地过户和市场化转型的困境，“更重要的原因在于实际控制人有没有将地产业务做大做强的主观愿望”，知情人士表示，以金融业为主营业务的信达资产将专注于金融平台建设，不会进一步加大对地产业务的投入和资源倾斜。

　　在国资委下达了非地产主业央企退出房地产的指示后，财政部也向作为金融企业的信达资产传达了类似精神，这导致实际控制人态度更加犹疑。

　　“债转股”不容易

　　2008年底，信达投资携手深圳建信等四家公司整合了上海信达、宁波信达、嘉兴信达、安徽信达、青岛信达、上海立人等11家房地产公司。上述11家公司作价63亿与上市公司*ST天桥进行资产置换，并更名为信达地产。公司大股东信达投资为中国信达资产管理公司的全资子公司。

　　当时，曾有券商分析师预计，信达地产将成为保利地产(企业专区,旗下楼盘)那样的国资地产霸主。因为信达资产拥有分布在全国各地的大量房地产债权和股权，旗下38处物业将会注入上市公司。

　　信达地产目前的土地储备不具备地产巨头的气势。截至2009年12月31日，信达地产规划建筑面积556.2万平方米，竣工面积约118.42万平方米。

　　业界人士告诉记者，如果房地产的不良资产能顺利获得四证，变成无权属瑕疵的土地，溢价将达数倍，投入开发，收益将超出常人想象。

　　但信达资产旗下未注入上市公司的38个物业权证的完善工作至今并未有太大突破。

　　信达地产董秘办向记者也确认了这一点。这些项目的权证缺失由来已久，知情人士透露，2008年信达地产重组时就有一些欲注入的资产，想过户却没成功，有一块在云南的商业地产，就因为承租人主张优先购买权而临时生变，未获得权证；宁波的一个烂尾项目1992年就开始开发，后被信达资产纳入(1999年信达资产才成立)，如今依然没有四证。

　　2009年12月10日，类似的情况再次发生，信达地产发布公告称，因13项瑕疵资产未能完善产权，预计不能在控股股东信达投资的承诺期限内处置完毕，拟将这部分资产以8142.17万元转让回信达投资。而且，13项瑕疵资产共8142.17万元的新评估值较原先的9281.32万元的评估值已有10%多的缩水。

　　如何真正“市场化”？

　　信达资产管理公司在全国各地拥有丰富的土地储备，招商证券(28.70,0.09,0.31%)的报告称，信达资产单是股权和债权类不良资产金额账面值合计约198亿元。

　　但是不良资产转化的特殊土地来源方式，会让大股东的项目储备在地域上较为随机，使上市公司未来有次序地进行区域拓展存在一定难度。

　　大部分大型房地产公司，都是先以一个城市为基础，进而以这个城市为核心获得土地，以点带面，成片开发，以充分发挥规模优势，控制管理成本。

　　信达地产如果以在建的项目为中心继续获得土地储备，单靠不良资产的转化，时间较为漫长。

　　同时，不良资产孵化而来的储备也有其不足，有的可能规模很小，毛利率虽高，但不适合大公司专门成立项目公司去开发。

　　孵化后的不良资产注入无期，在建和储备面积不多，信达地产未来注定面临“市场化”转型，必须通过招拍挂的方式获得土地。对此，其董秘办对记者表示，我们重组时间不长，尚需要时间，我们有自己特别的模式，但目前不成熟，只有框架性的，不适宜对媒体阐述。

　　另外，了解公司的人士告诉记者，这家公司虽然是全国化的公司，但分公司独立性都比较强，基本是各自为战，还需要打造一个与全国性开发商相匹配的管控体系。

　　地产非重心

　　土地过户、市场化困境等客观情况只是一个因素，更大的原因在于信达资产有没有将地产业务做大做强的主观愿望，信达资产人士说：“信达资产管理公司下定决心做房地产是可以的，倾其资源将信达地产打造成保利地产也不是不可能，但是我们的重心还是在金融控股上。”

　　财政部官员也要求信达资产将更多的精力放在金融控股集团上，可以预见，未来信达资产对于信达地产和信达投资等实业体系的资源倾斜将比信达金融体系弱。

　　该信达人士称，在国资委下达了非地产主业央企的“限退令”后，尽管信达资产作为金融企业不归国资委管辖，但财政部也向信达资产传达了类似的精神。尽管信达地产作为上市公司，在做决策时需要股东大会和董事会通过，但实际控制人的态度是有影响力的。

　　信达资产更重要的工作是从资产管理公司向金融控股平台转型，争取金融全牌照成为其主要精力所在。信达资产收编信达证券、幸福人寿、信达澳银基金、信达期货、金谷信托、信达资本、信达财险和西安商业银行等金融机构，已经陆续获得银行、证券、保险、基金、信托等金融牌照，在四大资产管理公司中是向金融控股转型最快的公司。

　　这也意味着，信达资产“不愿”也 “无暇”向信达地产倾斜资源配置。

　　2009年年报显示，这家公司尚不具备大量拍地的财力，现金只有18亿多。据了解，上市公司本身有扩张的愿望和要求，依然积极向建行、民生银行(7.76,0.01,0.13%)、国家开发银行贷款，在没有政策限制的情况下进行优良资产抵押获得贷款，但这依然无法满足其扩张的需要，其在去年下半年试图在二级市场上再融资，但证监会暂停地产企业再融资，信达地产再度扩大资金来源只能仰仗母公司。

　　实际控制人最终是否决意发力地产，效仿当年保利集团对保利地产的扶持，让上市公司有足够的钱去竞得土地，成长为新的国资黑马，似乎更是这家公司未来发展的一个要害。