相中上海大虹桥 项目为住宅商用相结合

　　潘石屹此次上海之行，除了参加SOHO东海广场租户签约仪式活动、顺便与“粉丝们”拍照签名外，更重要的任务是进一步洽谈SOHO中国在上海的下一步投资。“这次主要见了长宁、静安两个区的区长，大家聊聊未来发展理念和可能合作的方向。”

　　今日潘石屹在接受记者群访时，一上来就大谈大虹桥交通枢纽的前景：“一个城市的发展交通很重要，世界上很多城市因交通崛起，衰败也多因交通。今天到上海来在新虹桥航站楼下飞机，发现还有很多收尾工作在做，但相当气派。”

　　实际上早在2005年，潘石屹就“涉水”上海，当时他让几位公司高层组成了一支土地小组，四处寻觅土地资源，土地小组还把上海出让土地公告的标书买回去，接触了上海的地方政府。到了2007年初，SOHO参与长宁虹桥拓展区地块的招标，但败给了澳门赌王何鸿燊，当时何鸿燊以1.9万元/平方米的超高楼板价拿下。 在上海失意的潘石屹转身拿下北京三里屯项目，并放话“三年内不进上海”。如今，潘石屹杀回上海，目标区域仍是长宁虹桥板块。

　　据潘石屹透露，洽谈中的项目土地面积较大，定位为商业住宅等多位一体的综合性项目，“具体规划是企业与政府间的互动过程”，但他并未透露商用住宅等具体配比率。

　　SOHO今年可调动资金达300亿

　　潘石屹表示，此前由于对上海市场还不够了解，所以决心也不大。“目前SOHO东海广场是SOHO中国所有项目中最小的地方，差不多是北京建外SOHO的十分之一。”

　　当被问到在上海拿地是否有压力时，潘石屹表示公司现金流给了自己底气，在上海拿地没有太大压力，“至少比北京有信心，北京的央企实在是太有钱了。”

　　据悉，SOHO今年可调动资金达300亿，这包括120亿的账面现金和180亿的银行授信额度。“国内房地产企业不管是在香港上市还是在国内上海，出现净现金流的只有SOHO中国，其他全是负现金流。”他介绍。

　　近日，有报道称上海正酝酿房地产监管新规，拿地30天内需全额付款，这对企业的资金实力提出更高要求。“这对SOHO中国是好事。”潘石屹表示。

　　SOHO上海员工客户实现本土化

　　SOHO东海广场自去年9月底启动招租以来，实现销售额15亿，目前整体出租率达82.5%，“静安区政府也非常满意，多少年了出租率都是30%。而剩下的百分之十几，我们不能租了，因为好多客户购买是自用的租金。”潘石屹表示。据测算，东海广场平均租金回报率达到4%。“这在中国是不错的，住宅租金回报率更低，不到1%。”他进一步解释。

　　当新浪财经询问SOHO中国来到上海有何困难时，潘石屹直言：“发展速度快的我还没感觉到困难。”随后他也表示，在团队来上海之前已做好各方面心理准备，如文化差异问题。“目前已很好的解决员工本土化和客户本土化问题，所以碰到的困难比较少。”

　　据了解，目前SOHO上海有100多名员工;同时东海广场中新客户占到绝大部分，“只有一个客户是带来的”。潘石屹同时还透露，SOHO中国未来发展的城市选择主要还是北京和上海，其他城市暂不考虑。“有人建议我去广州或深圳，但是那里的第二产业比重非常高，同时大企业大机构都会选择临近的香港。”