公告显示，公司控股子公司北京京投置地房地产有限公司经与多家百货类公司沟通、比选，拟与浙江银泰百货签订租赁协议，将其开发的大红门西路26号集中商业楼（下称“大红门商业楼”）地下一层至地上五层拟整体出租给浙江银泰百货有限公司 （以下简称“银泰百货”），其承租年限为20年。

　　银泰百货为京投银泰的关联法人，其实际控制人沈国军同时也是京投银泰第二大股东中国银泰投资有限公司的实际控制人，持有该公司24.83％股权。

　　这只是一则毫不起眼的出租公告，其背后却埋伏着一个宏大的地产帝国版图。

　　隐形地主

　　1月18日，银泰百货亦发布公告，称与京投银泰股份有限公司签署战略合作意向，共同开发轨道物业。在未来五年内，银泰百货将通过和京投银泰以签订租赁协议为主的合作方式，使银泰百货商业物业持有量从现在的30家综合性百货商业增加到60—70家。

　　就在几天前，中国银行北京市分行与京投银泰股份有限公司在京签署200亿元人民币 《全面战略合作框架协议》，中国银行北京市分行将“充分发挥多元化和全球化的独特优势，为京投银泰股份有限公司提供全方位的金融服务，全力协助京投银泰股份有限公司构建一流房地产企业集团”。

　　位于北京地铁10号线二期终点站大红门西马场站的集中商业楼出租协议，仅是双方合作的一个起点，也是京投银泰这家“隐形地主”的一个开场白，在此之前，它已经不露声色地完成了其轨道地产的经营模式布局。

　　这家房地产公司在北京乃至全国远算不上大名鼎鼎，但京投银泰控股股东北京基础设施投资公司 （以下简称“京基投”）及其前身北京地铁总公司则广为人知。京基投主要负责北京市轨道交通投资及轨道交通沿线资源开发，截至2008年末，净资产高达517.91亿元，拥有北京几乎所有的地铁或快速轨道线全部或部分股权，包括北京东直门机场快速轨道公司66.7％股权以及京津城际铁路19.5％股权。最重要的是，在2015年前，京基投重点负责的四大投资领域总投资近3000亿元。

　　2009年3月，京投银泰（原银泰股份）完成定向增发，京基投成为公司控股股东，银泰百货成为第二大股东。京投银泰现有187万平方米项目储备和4.6万平方米持有型物业，下辖7家房地产企业。

　　京投银泰和银泰百货的合作，充分利用了轨道交通开发的一、二级开发联动模式。

　　银泰百货董事长沈国军表示，北京2011年底以前要开通好几条地铁线路，公司最近在北京的东南西北四个方向都在进行商业项目的选址，其中大红门商业项目将于2011年开业；同时也有几个可能和京投银泰合作的项目，包括地铁大兴线枣园站有一个100多万平方米的综合项目，其中有30万平方米左右体量商业，是京投银泰和港铁公司合作开发；此外，还在东五环机场二线等站点沿线有布局计划。

　　京基投承诺，京投银泰将是其唯一的房地产二级开发平台。京投银泰将依托其在北京轨道交通规划建设方面的优势和投融资能力，负责北京轨道交通沿线房地产资源开发、轨道交通站点综合开发、轨道交通车辆段综合开发以及郊区轨道交通沿线土地一级开发、房地产开发等业务。

　　除增发注入大红门项目、钱湖国际及翔鸣房产外，京基投承诺在短期内即将取得的土地资源通过多种形式置入京投银泰，今后京基投的土地开发和房地产开发类项目将完全由公司进行经营运作。目前京基投即将落实地铁大兴线枣园站周边32公顷土地的一级开发项目；正在落实地铁9号线郭公站100公顷土地的一级开发、花乡站8公顷土地的二级开发；已落实地铁10号线二期西马场站周边7公顷土地的二级开发。京基投还将把北京京创土地开发公司、京投地下空间开发公司等注入到京投银泰。

　　轨道交通与商业地产的联姻

　　根据《北京市城市快速轨道交通建设规划（2004-2015）调整方案》，京基投除了完成在建项目的投资外，还需要投入建设地铁9号线、亦庄线、10号线二期、8号线二期、大兴线、6号线一期等十余条轨道交通新线项目，未来仍需投入的资金将达到约2200亿元，而总体动态投资将超过3000亿元。为缓解其资金压力，北京市政府每年向京基投投入100多亿元资本金，但仍无法满足其巨大的资金需求。

　　在这样的资金压力下，京基投选择了“轨道+房地产”这一模式来填补轨道巨额投资。这一思路来自香港地铁的成功经验。港铁公司凭借地铁沿线的物业发展权，成为全球唯一一个盈利的地铁公司。仅2005年—2007年，港铁公司来自物业经营的利润高达200亿港元，占公司当年经营利润总额的54％、53％与58％，俨然一家以房地产为主业的公司。

　　地铁公司在开发轨道商业方面有着很多天然优势，对其形成了保护性壁垒，因此在二级市场拿地更为便利，形成一、二级联动优势。一方面，地铁公司参与沿线土地规划，便于获得沿线土地一级开发权；而地铁上商业物业的施工有着特殊的设计要求，开发商需要与地铁建设同步进行上盖物业平台、柱网及相关设施的建设，因此地铁和周边商业如果由不同单位来投资建设，将面临复杂的衔接问题，但如果统一规划建设，则有助于实现无缝衔接，降低开发成本。

　　有调查显示，国内地铁沿线住宅物业价格一般高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格约5％至15％不等，充分显示出地铁物业的旺盛需求。