原凯德置地总裁、现任凯德中国管理委员会副主席林明彦说：“未来几年，凯德中国的目标是将资产占有率28%的数值提高到45%，在中国建成另一个嘉德置地。”这意味着内地资产额将达到人民币500亿。

　　不管是国企、民企还是海外资本，现在都将视线对准了商业地产。

　　1月18日，凯德置地(中国)投资有限公司与东方海外(国际)有限公司签署协议，以约合150亿元人民币的价格收购后者全资子公司东方海外发展(中国)有限公司的100%股权。东方海外为香港货柜船及货柜码头营运商，属于香港特别行政区首任行政长官董建华家族的资产，目前在上海、昆山、天津拥有7个房地产项目。凯德置地总裁廖茸桐表示，借此次收购，凯德置地中国资产值占集团比重将提升至36%，为在中国建成另一个“嘉德置地”迈出战略性一步。

　　记者调查获悉，除凯德置地外，英国零售巨头TESCO、宝龙地产、京投银泰、大连万达，以及万科、绿地、保利地产等均跻身商业地产抄底大军。保守估计，涉及资本至少在1000亿元以上。

　　地产巨无霸拿地谨慎

　　“这次的收购价格在合理范围内，项目都位于交通枢纽地段，升值潜力巨大。通过此次收购获得的7个项目中，6个位于华东的上海和昆山，1个位于天津，华东和华北是凯德在中国的大本营和战略要地，新项目的注入将为这两个区域的经营带来新的活力。”凯德置地总裁廖茸桐表示。

　　据悉，东方海外发展(中国)有限公司的7个项目约半数为住宅，其余则为办公楼、商场及服务公寓/酒店，总建筑面积约148万平方米。交易完成后，东方海外将保留北京王府井大街东方广场7.9%股份，以及全资拥有位于美国纽约的商业发展项目W all Street Plaza。分析人士估计，收购预计于2010年第一季度完成。

　　凯德的母公司嘉德置地集团与新加坡航空、星展银行等同为新加坡淡马锡下属企业，这是一家拥有7家上市公司，市值高达1418亿人民币的地产巨无霸。但凯德置地曾公开称“绝不高价拿地”，为此在地王频出的2009年，其在土地市场的发展曾一度放缓。有知情人士向记者透露，除“天河新作”外，凯德置地一直与广州市政府接触，试图寻找合适的合作项目，并曾看中广州珠江新城美居中心靠近黄埔大道位置，希望继北京、上海、成都、宁波、杭州之后，再造城市综合开发项目“来福士”广场。后由于土地出让成本较高，该项目被保利地产夺下。

　　内地资产拟达500亿元

　　不过，凯德置地并未就此罢手。2009年7月，嘉德置地集团宣布成立“嘉德中国常务委员会”专门负责所有凯德中国的投资决策和管理，嘉德置地集团总裁廖文良亲任主席，而原凯德置地(中国)投资有限公司总裁林明彦任副主席。凯德置地内部人士表示，林明彦上个月在凯德置地中国15周年庆典上曾透露，未来几年，“凯德置地的目标是将资产占有率28%的数值提高到45%，在中国建成另一个嘉德置地。”

　　自1994年进入中国，凯德置地累计开发或运营100余个房地产项目，总投入规模达1000亿元人民币，在华资产接近340亿元人民币，占到集团总资产的28%。按照林明彦的预期，资产占有率提高到45%，意味着中国资产额将达到500亿元人民币。

　　上述人士透露，为实现这一目标，凯德中国已经做出了调整计划。在住宅业务领域，凯德将自行或合作开发超过14000套住宅，未来每年将有5000套住宅投入市场。在商用领域，凯德在中国已经有33家商场投入运营，未来两年将有11家陆续开业。在服务公寓领域，雅诗阁集团计划到2011年再新增6家物业，计1500个单元。廖茸桐透露，借由收购东方海外内地物业，凯德置地中国资产值占集团总资产值比将从目前的28%提升至36%，这为凯德深耕中国迈出战略性的一步。

　　海内外巨头蜂拥抄底

　　同样迈出战略性一步的还有全球第三大零售商TESCO。本月，TESCO集团在中国第一个购地自建的综合性购物中心“Lifespace乐都汇购物广场”将率先登陆青岛开业。这是外资零售商在中国投入运营的第一个商业地产项目。根据TESCO中国公司董事、事务与政府关系副总裁庄南滨透露，到目前为止，TESCO在中国市场上签约的商业地产项目已经达到20个，总投资额约50亿元。

　　“通过IPO，宝龙地产集资净额约20多亿港元，其中约六成将用于在内地收购新的土地储备以供开发，包括继续拓展至更多的二三线城市，开发城市广场项目，在城乡结合部地带打造更多的新城商业中心。”宝龙集团董事长许健康近日表示。目前，这家公司在全国14个城市开发17个宝龙城市广场。

　　去年11月，万达集团在广州白云新城拍下四宗商业用地，但这似乎只是开始。按照董事长王健林的说法，2010年万达集团确定有17个万达广场开业，2011年计划开业20余个，未来将有80余个万达广场在全国亮相。另外珠三角G D P超过1000亿元的城市商圈都将插上大连万达的旗帜。

　　事实上，自声称只做住宅产品的万科开始进军商业地产领域，已经预示着中国地产业商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流。上个月，排名第二位的绿地集团总投资25亿元的郑州绿地中央广场项目正式开工，这已是绿地年内在二三线城市开工的第五个商业项目。初步估算，绿地集团去年在二线城市启动的商业地产项目投资总额已经超过了400亿。

　　商业复苏拉动租金上涨

　　“入市资金因在近期遇到政策调控而有所放缓。但另一方面，通胀预期依然存在，加上现在购房者处于观望、股市表现不稳定，这些资金需要找到新的出路。”恒昌(广州)房地产顾问有限公司的顾问表示。

　　仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松则判断，随着进入2010广州亚运年，零售商将会加快扩张的步伐，选择在亚运前开出新店。而中高端新品牌进驻广州，带领着整体租赁需求上升。

　　另外，2009年10月正式放宽保险业投资房地产市场。目前保险资金进入房地产的渠道仍比较单一，主要是在市场上寻找优质的商业物业做长线投资，从稳定的租金中收取回报。“目前广州的商业物业投资回报率在7%左右，比豪宅高出3-4个百分点，所以商业物业成为了保险资金首要考虑的投资对象”。仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平认为，在全球经济出现较明显复苏前，各国政府应该不会过快退市，市场资金预料将保持充裕。资金充裕以及相对低息环境将为投资需求带来支持，物业价格亦会倾向较平稳发展。相对稳定的投资收益，是导致商业地产急速升温的重要原因。

　　但不容忽视的是，由于投资者集中开发，个别市场供过于求的现象可能浮现，2009年广州甲级写字楼租金下降11%。这无疑将加重投资者资金链及后续运营的压力，商业物业的回报周期可能也被拖长。