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两次流拍 浦东新区胜康大厦裙房近期再拍
LinkMall.Cn 2009-10-13 上海商报   评论条
　　联街网讯：8月12日，本报曾报道原计划拍卖的胜康廖氏大厦裙房因无人到场竞拍而流拍。日前，商报记者从负责拍卖的上海公益拍卖有限公司处了解到，继首次流拍之后，胜康廖氏大厦的裙房商铺曾经在9月26日举行过第二次拍卖会，可惜的是，同样因无人竞买而流拍，而近期，胜康廖氏大厦即将进行第三次拍卖，确切的拍卖日期和拍卖价格目前尚未确定，拍卖公司正在积极寻找有意向的买家。

　　两度流拍后将第三次启动

　　胜康廖氏大厦坐落于浦东新区商城路738号，由地下3层和地上26层建筑组成，其中，6层以上的办公楼基本已经零散出售，而裙房商铺则多在开发商——上海胜康廖氏房地产开发有限公司的手中，大部分一直处于空置状态。

　　今年8月，上海公益拍卖有限公司、上海国际商品拍卖有限公司、上海黄浦拍卖有限公司、上海金槌商品拍卖有限公司、长江国际拍卖有限公司等发布联合拍卖公告，定于当月11日下午2点举行胜康廖氏大厦部分房地产的拍卖会，拍卖其地下1层及地上1至5层的商场、商务用房，建筑面积合计约14766．92平方米。其中，地下1层至地上4层均为商铺，地上5层则适合作办公场所，计划整体拍卖，参考价约为2．9亿元，按照建筑面积粗略估算，每平方米均价约为19638元。

　　据介绍，此次拍卖是受法院委托，被执行人是上海胜康廖氏房地产开发有限公司，目的是为了解决其相关债务问题，然而，截至拍卖会开始前，并无一家公司缴纳2000万元的竞买保证金，当天下午的拍卖会也无人到场，最终不得不黯然宣布流拍。

　　首战失利之后，上海公益拍卖有限公司又组织了第二次拍卖会，大约一个月后的9月26日，胜康廖氏大厦的第二次拍卖会如期举行，当时的参考价已经从最初的2．9亿元一举降低了3000万元至2．6亿元，粗略估算，当时，胜康廖氏大厦裙房的每平方米均价已经不到18000元，仅在17607元左右，但是，价格的大幅下调并未能引来足够的买家，也未能改变胜康廖氏大厦裙房第二度流拍的命运。

　　近日，商报记者从上海公益拍卖有限公司相关负责人处获悉，胜康廖氏大厦的这部分裙房商铺将要举行第三次拍卖，目前仍在寻找意向买家，而具体的拍卖日期仍未最后确定，至于第三次拍卖的参考价会否在第二次2．6亿元的基础上再次有所下降，目前也不清楚。

　　“我们是受法院委托拍卖胜康廖氏大厦的这部分裙房，具体的拍卖价格是由法院定的，第三次拍卖的参考价会不会继续下降，我们还不清楚，其实上一次拍的价格已经不高了，即便再有下调，估计幅度也不会太大。”这位负责人这么告诉记者，“一般法院委托拍卖都会拍3次，这次是最后一次（第三次）了，如果第三次拍卖再度流拍，法院就会将胜康廖氏大厦这部分房源收回，今后会如何处置就说不准了。”

　　一楼商铺正在使用中

　　据悉，胜康廖氏大厦位于浦东商城路、世纪大道口，由廖氏国际集团有限公司统筹策划，并与上海浦东商业建设联合发展公司联合投资，建成已逾10年，紧靠轨道交通2号线东昌路站，步行时间只在五六分钟左右，地理位置堪称优秀，但是，它也有着很多商务大厦都会存在的通病——裙房商铺多处于空置状态，目前只有地上1层商铺正在使用中，由31个独立商铺组成（建筑面积约2062．77平方米）。

　　据了解，早在2007年3月，胜康廖氏大厦的部分裙房商铺就曾出现在拍卖行的网站上，当时的参考价是2．364亿元，折合单价大约在16000元／平方米，据相关拍卖行的说法，当时只是受委托为这部分房地产招商，如果客户有意接盘，可不通过拍卖程序，直接由拍卖行促成交易。

　　很显然，胜康廖氏大厦当时的抛盘行动并未成功。相隔2年多的时间，胜康廖氏大厦这部分房地产的“身影”再一次出现在拍卖行的网站上。商报记者还从相关知情人士处获悉，2年前的上海房地产市场正处于高峰期，机构投资者层出不穷，胜康廖氏大厦的裙房却未能顺利转让，其实与其标的有着很大关系。

　　胜康廖氏大厦地上1层商铺此前已经出售给4名买家，因此，在2007年胜康廖氏大厦开发商计划打包出售的裙房商铺内并未包括1层商铺，只有地下1层和地上2－5层的房产，虽然宣称是打包出售，但是作为商业项目中最为优质、最为重要的底铺竟然“缺席”，自然难以获得投资者的青睐。

　　如今，胜康廖氏大厦地上1层商铺的4名产权人已经将其房产委托浦东法院一起处理，因此，在2年多以后的今天，胜康廖氏大厦地下1层及地上1－5层房产才得以整体拍卖。

　　相关分析

　　缺乏有商业地产经验的买家

　　2．6亿元虽然不是一个小数目，但是按照建筑面积测算，胜康廖氏大厦地下1层及地上1－5层的裙房第二次拍卖的均价只有17607元左右，远远低于周边的住宅和办公楼价格，这在当前的房地产市场形势下，不得不说是一个相当低廉的水平。

　　9月17日，今年第60号土地公告开标，海航集团和保利集团分别以18．24亿元和30．05亿元的总价竞得了浦东潍坊滨江2幅毗邻的商业用地，成交楼板价双双刷新了上海土地市场的历史最高纪录（除了已经退地的黄浦区163街坊以外），分别达到36480元／平方米和33826元／平方米。单就地段而言，胜康廖氏大厦并不输这两块地多少，同样是处于小陆家嘴的延伸区域，然而，胜康廖氏大厦裙房商铺当前的拍卖均价却只有后者地价的一半，命运大相径庭。

　　商报记者认为，胜康廖氏大厦的裙房之所以屡屡“出师不利”，价格因素已经不再是至关重要的问题，关键可能还在于这一房产本身的问题。

　　一方面，今年以来，上海住宅市场行情全面复苏，甚至再创辉煌，房价水平已经超过了2007年历史最高峰，相比之下，商业地产市场形势一直不明朗，行情始终在低谷徘徊，因此，投资者还是以谨慎观望态度居多，事实上，今年以来，对商铺项目出手的买家堪称凤毛麟角，办公楼市场反而迎来几家金融机构买家。

　　另一方面，商务大厦的裙房商铺又不同于其他的单体商业项目，建筑规模处于较为“尴尬”的境地，向来是一块难啃的骨头，胜康廖氏大厦的裙房此前多空置，接盘之后还需投入资金，重新策划装修招商，经营存在较大风险，在记者看来，胜康廖氏大厦的地段不差，交通也方便，缺乏的是具有商业地产运营经验及雄厚资本的接盘者。

责任编辑：筱悠
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