地产人士指出，整体出让华山夏都一事大摩也许同其它投行接触过，但多半因价格谈不拢而选择以散卖的方式来获取现金。另外，摩根是想趁现在上海高档住宅市场回暖而出货套现，但摩根士丹利把一栋持有型物业散卖，仍存在一定风险。

　　同区域售价偏高

　　自去年底以来，有关摩根士丹利出让上海物业的消息一直不断，但目前以整体出让的形式套现的案例还没有出现。日前在某房产网站上，位于长宁区华山绿地旁幸福路211弄的华山夏都苑，却在被中介机构以散卖的方式销售。

　　华山夏都是上海市中心少有的高档住宅之一，由4幢高层公寓组成。2006年大摩以总价超过7.5亿元的价格收购了华山夏都A幢楼约2.7万平米的公寓楼，收购单价约2.8万元/平米。

　　当记者以购房人身份向中介人员询问售价时，这位中介人员告诉记者，目前在售的这幢楼即是大摩持有的华山夏都A栋楼。“售价在6万-7万元/平米之间，均价6.5万元/平米，房型以210和230平米两种为主。”这位中介人员还说，五一节期间已有几单成交的案例。

　　高力国际华东区董事李庆贤认为，由于上海市中心高档楼盘数量比较有限，这样的价格仍具有投资价值。“和同区域价格相比，售价太高，能不能卖出去是个问题。”一家房地产代理行人士对大摩开出如此高的价格表示了不解，他认为6.5万/平米的售价在目前同区域板块售价过高。

　　“目前上海高档公寓市场的租金水平比去年降了不少，出租率也并不理想。在这样的情形下，基金和投资机构的收购意愿降低了，成交的几率也小了很多，而大摩想套现的想法也比较难实现。”一位不愿透露姓名的投资人士说。

　　从整栋出让到散卖

　　不少投资者都是以整体出让的方式完成大宗物业的交易的。去年李嘉诚的上海商贸广场、卓越金融在上海的长寿商业广场都是，买家多数为机构投资者以整体收购的方式完成交易。那么摩根士丹利为何要以散卖的方式卖楼？

　　自去年起，市场上就不断传出摩根士丹利欲出让上海的锦麟天地苑公寓、东海广场及宝山安信商业广场权益的消息，但摩根对这些消息都不置可否。近期风传潘石屹有意整体收购东海广场的消息，再次让人猜测大摩有意“抛售”上海物业。但大摩在上海的这些物业目前尚没有一宗成功被转让出去。“今年整体出售物业成功的案例并不多，大摩想整体出让有困难。现在投资机构整体收购楼盘的意愿并不强，而想以散卖的方式套现的公司却多了起来。”一位地产人士指出。

　　据了解，与华山夏都邻近的嘉里华庭原为一家公司持有，但这个楼盘也有意通过分拆的方式散卖。而在陆家嘴地区被一家投资机构持有的服务公寓也有意分拆开来散卖。

　　对于为什么摩根士丹利进行散卖，易居房地产研究院高级研究员回建强认为，在这轮金融危机中摩根士丹利作为世界排名前几位的投资银行受到的影响比较大，美国总部的压力一直存在。“通过散卖来套现恐怕与这种压力有一定关系。”回建强认为，整栋出让虽然可以一次性拿到钱款，但在市场收购意愿减弱的情况下，这种想法很难实现。

　　“摩根士丹利以散卖的方式卖楼还是整体出让，应该做过方案的比较。”李庆贤表示，虽然散卖会加长销售的周期，但散卖的价格比卖给机构的更高，通过散卖摩根士丹利赚得更多。

　　市场走高趁机出货

　　上海高档住宅的市场行情开始渐入佳境。今年一季度的成交量中，中低价位房源的成交占绝大多数比例，但4月以来的成交量中上海高端公寓市场成交量也变得活跃起来。

　　盛势投资副总裁简宏洲表示，大摩走散卖路线与今年上海豪宅市场的回暖有很大关系。

　　据上海台庆房产统计，今年4月上海一手豪宅（单价3万元以上的公寓及别墅）共成交655套（2008年4月成交642套）。呈现出不输于2008年上半年豪宅市场的火爆态势。

　　简宏洲指出，如果整体出让，收购方会要求更多的折扣，大摩很难接受过低的价格；而豪宅市场成交的回暖，增加了高档住宅持有者的选择，可以通过市场而不是机构投资来套现。

　　“整栋出手卖家少，但市场上散户却还有需求。一些大型的中介公司有自己固定的投资客户群，可以加快销售速度。”回建强认为，按目前6.5万元/平米的散卖价，比2006年2.8万/平米的售价高出一倍还多，如能按这个价格套现，大摩在这个项目上仍能赚不少钱。

　　但有地产人士指出，在此时摩根士丹利把一栋持有型物业散卖存在着风险：虽然现在高档住宅市场住宅刚回暖，但并不能确定未来一定走强。在这样的形势下，过高的价格散户未必感兴趣。