随着上海零售商铺租金的下调，越来越多的商业地产项目谋求整体出售以套现资金。近日，普陀区真如镇的真如意商厦出现在上海联合产权交易所网站“意向挂牌”的栏目之内，这个位于普陀区真如镇中心位置的商业项目面积约３．３６万平方米，此次计划整体挂牌转让，而当前的参考价估计在３．４亿元左右。

　　整体转让参考价３．４亿

　　真如意商厦坐落于普陀区兰溪路２０１号，占地面积１．１２万平方米，由地上６层和地下１层建筑组成，总建筑面积合计约３．３６万平方米，其中，地下建筑面积约０．７７万平方米，地上１层至５层的每层面积基本在４０００－５０００平方米，全都是商铺，而第６层则是办公楼，建筑面积约为３６５７平方米，整个项目拥有１７３个机动车车位。

　　商报记者在项目现场看到，真如意商厦地处武宁路以北、兰溪路以西的位置，北面毗邻真如古镇入口，与真如寺相近，整幢商业建筑的外观采取古典式飞檐的设计，粉墙黛瓦，周围还有约２５００平方米的绿地面积，从而以仿古风格贴近古镇氛围。目前，真如意商厦周边被兰溪公寓、真如西村、曹杨二村等大片的老公房所包围，各项配套设施齐全，人流量较大。

　　 据相关知情人士透露，真如意商厦于２００７年年底建成，产证也于今年办出，“目前，整个项目还处于空置状态，也没有抵押状况存在，这次是希望通过资产整体转让的方式进行转让。”据悉，真如意商厦当前的参考价大概在３．４亿元左右，而具体价格还需要在符合国有资产转让相关规定的前提下，由买卖双方面议。

　　２００７年就已有意出售

　　据商报记者了解，真如意商厦是上海蔬菜（集团）有限公司独立开发建设的仿古型商业物业，早在２００７年就有意寻找买家。２００７年４月，真如意商厦就有意整体转让，只不过当时拟通过公司整体转让的方式进行，但似乎始终未能成交。

　　２００８年３月，上海部分拍卖行的网站上也发布了真如意商厦的具体信息，当时参考价是３．５亿元。直到目前，商报记者仍然能在易登网、上海商铺信息网、豪宅网等网站上找到真如意商厦的相关出售信息，项目售价均为３．８亿元。

　　如今，真如意商厦整体转让最新的参考价为３．４亿元，按照总建筑面积粗略估算，每平方米单价约为１０１１９元／平方米，若是按照２．５９万平方米的地上面积估算，每平方米单价则在１３１２７元／平方米左右。

　　根据普陀区最新出台的真如副中心规划，真如板块范围内各类建筑开发总量将控制在６４０万平方米以内，近年内，具体规划在曹杨路建１８０万平方米办公楼和４０万平方米商业服务地，其余４２０万平方米则都是住宅，分散在真如副中心各个地方。而真如镇副中心的定位，将很大程度利好当地楼市，随着相关商业、交通、娱乐、休闲、文化、教育及运动等各方面配套的完善，整个地区的居住环境和档次都将得到提升。集商务、商业、餐饮娱乐、居住于一体的商业商务居住区定位，也将吸引跨国公司和大型民营公司的进驻。

　　真如意商厦占据真如中心位置，地理位置不错，此次拍卖的参考价（底价）低廉，甚至与当地商业地块的成交楼板价不相上下，或许与其零售商业的地段有所欠缺以及较大的建筑体量有关，另一方面，３亿多元的总价对于投资者的资金要求较高，而商业项目的经营管理也是一个较大的难题。

　　外商收购物业陷入停滞

　　事实上，自去年四季度以来，上海的零售商业市场也不容乐观。

　　日前，上海市住房保障和房屋管理局举行关于本市商业地产市场情况的座谈会，市商委的与会代表在会上透露，目前外商投资的商业地产房产项目几乎陷入停滞，今年一季度，上海外商投资商业地产的立项项目为零，而去年外商投资上海的地产项目中，超过三分之一为商业地产项目。

　　世邦魏理仕发布一季度上海市场报告指出，由于市场上商铺需求减弱，优质商铺租金在今年一季度出现进一步下跌。截至一季度末，上海首层和二层商铺的平均租金较上季度分别下跌了５．４％和１．３％，至每天每平方米４３．９元和２９．８元。

　　在较弱的市场需求以及香港广场等物业进行翻修等因素的作用下，今年一季度，上海零售商业出现了负吸纳，市场空置率也上升了２．０个百分点，至８．３％。

　　但与此同时，世邦魏理仕也预计，在今年剩余几个月中，上海商铺租金的跌势将减缓，租金将逐渐企稳，一是从中长期来看中国和上海市场在零售商的公司战略中的重要性与日俱增，二是从短期来看，零售商对于中国经济和民众消费情绪的复苏保持着信心。另外，在今年下半年，２０１０年上海世博会的效应也将为商铺市场企稳提供额外的助力。