另据2007年政府出台的《上海市真如城市副中心规划方案》，真如城市副中心被规划为上海市第四个也是最后一个城市副中心，前三个副中心分别是徐家汇、五角场和花木。真如将成为上海及长三角的服务中心，而长实开发的真如A3-6地块正位于该中心的核心位置。

　　带头大哥一呼百应

　　港资开发商布局沪上商业物业

　　“真如项目的动工预期很可能会引起港资开发商投资内地商业地产的一波热潮。”麦德光这样预计。

　　无独有偶，瑞银也在2月末发布的研究报告中表明，长实真如项目的破土或显示了现金充裕的香港地产商，能在国内房地产周期接近谷底时买入平价土地的趋势。

　　麦德光表示，长实在内地大部分的盈利都来自与和记黄埔合作开发的住宅地产项目，商业物业还没有开始贡献盈利。然而长实出手内地超大型商业项目，相比起内地和香港的竞争者，有着资金实力和开发经验的独特优势。长实目前的资产负债率在10%以下，相比起内地房企动辄50%的资产负债率，长实现金流充裕，无需过度举债，这对于讲求“永续经营”的商业地产来说尤为重要。从长期来讲，长实的商业物业将为企业带来稳定的租金回报，发挥商业地产“熨平经济周期”的功能。

　　除了长实以外，其他香港开发商布局上海商业地产的步伐也从来没有间断过。即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年，与长实并列“香港地产五虎”的新鸿基地产仍表示将增加投资300多亿元。

　　在新鸿基扩展其内地房产版图的这三年中，其投资额比例由现在的17%提升至30%，投资额从现在的400多亿元升至700多亿元。

　　新鸿基2007/2008年报显示，截至2008年9月止，公司在内地的土地储备(总楼面面积)已经超过620万平方米，建成的10%土地均用作高档商用物业，其中16%的土地存量位于上海。而在新鸿基吃进的沪上土地中，近80%将用于建设包括写字楼、商场和酒店在内的商业物业。这就意味着自今年起新鸿基将有超过70万商用物业投向市场。其中，新鸿基位于上海陆家嘴(19.82,-0.38,-1.88%)核心的上海国金中心已于2008年11月封顶，看来公司将于今年觅良机将该项目推向市场。

　　但新鸿基也因其对内地物业投资的放量而担负着沉重的资金压力。尽管港资开发商的现金流状况普遍优于内地房企，但根据WIND统计，截至2009年3月4日，新鸿基地产的经营现金流达-246.06倍，而长实的这一数据为78.09倍。

　　而最早布局上海商业物业的恒隆集团在2008年已经尝到先行一步的甜头。至2008年来自内地的商业租赁收入已超过港币10亿元(合人民币1024百万元)，超过租赁总收入的50%。目前内地的租金收益全部来自恒隆位于上海的恒隆广场与港汇广场。

　　广州合富辉煌集团董事副总经理黎振伟近日表示，政府已经在力推安居房，宏观调控的大方向导致内地的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产不涉及民生，又是近几年才新兴起的投资领域，可提升运作的空间很大，所以外资机构眼下更热衷追捧零售商业。“目前，内地住宅地产的投资回报率大概为3%～5%，而商业地产的回报率则有6%～8%。”

　　受困高企存量住宅

　　内地房企商业物业转向有心无力