比如在巴黎号称“把食物当香水卖”的馥颂首度进入中国，在新光天地开的旗舰概念店，不但是全球第一个，还比在巴黎成立的第二店来得规模更大、营业更早。

　　拓荒者

　　商业地产已逐步走入正轨，北京由购物中心主导的商业时代已悄然来临。

　　购物中心的放量增长可能会导致诸多项目业态的重合，从而对每个项目招商形成不利局面。“在3.99平方公里的CBD核心区，今年也将有不下7家规模在5万平方米以上的大型购物中心开业。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏表示。

　　就CBD购物中心而言，集中的扎堆放量将直接导致商场对品牌资源的争夺。“高额的土地价格使得CBD的购物中心必须定位于高档。而目前中国的高档品牌市场是有限的，如何能够真正招揽到同项目高档定位匹配的品牌是个问题。因为一般而言，高档品牌只会进驻一个区域的某一个项目。”汉博研究院院长王永说道。

　　“中国在加入WTO之后，就已经成为了世界级零售业最主要的竞争战场，正因如此，也让中国从原本的世界工厂变成是世界产品的最大消费者。在商品同质化竞争严重的时候，拥有比其他商场更多不同竞争特质便成了致胜的关键。”吴昕达说。

　　新光天地将店址选择在北京最繁华的地方，看中的是这里的地理优势。

　　“新光三越所落地的华贸中心整体开发计划中，除了新光三越这个高端商场之外，还具备了三栋超5A级的现代写字楼、两栋国际级超豪华连锁酒店等区域，无论是崇尚时尚生活的白领阶层、具有庞大消费力的国内外观光客，还是公寓内的高消费客层跟商务客层，都是新光三越北京华贸中心的基本客层，这一点只能让其他商场望其项背。我们也很看重这里的交通易达性跟停车方便性。在我们的设计中，商场负一层将有地下通道直接与地铁一号线西大望路连通；加上商场本身拥有1300个停车位，写字楼拥有1400个停车位，合计2700个停车位，也算是北京市区里少有的超大停车空间。加上位于长安街迎宾道进入市区的入口处，足以扩大商圈所涵盖的腹地范围，这都是很重要的优势。”

　　北京CBD商圈有着最优质的客源，使之成为高档百货汇聚之地。然而，在北京CBD半径5公里内的地界上，现在已有赛特、国贸等几家顶级百货店，新势力新光三越、银泰中心、万达广场等全是打高档百货这张牌。他们的目标顾客是同一群人，锁定的品牌均是国际一线大牌，硬件设施一个比一个宽大舒适，提供的服务也全是VIP级。这也预示了未来竞争的激烈程度。

　　“百货店是给过生活的人开设的，而不仅仅是卖商品的。”在吴昕达看来，中国的百货业竞争特别激烈，尤其是这几年更是如此。当国际的零售业集团挟其全球连锁强大的竞争优势进入内地时，北京当地的百货业肯定会受到很大的冲击，但这对消费者是件好事。原本只满足生活基本需求的百货业开始要去思考，要如何跳脱现在采取价格竞争、拼命返券的“红海”策略，转变到利用在地化的竞争优势及资源，提升本身竞争力，找出属于自己商场特色的“蓝海”策略才是最重要的。

　　“Shopping”在现在已经不再是单纯的购物字面意涵，反而必须包含着更多的生活经验及感官的提升，甚至是一种情绪的满足。如何让“Shopping”成为一种新生活型态、成为一种仪式跟自我的时尚，这会是之后百货业必须去努力的方向跟课题。因为顾客来到商场，希望买到的不只是商品，还有陶醉在自我美学化的想象世界里，更包含着自我梦想的实现。

　　在台湾，新光三越由于在商业地产上的眼光，被称为“成功的拓荒者”。此次进军大陆却放弃了这一优势，分别在北京和重庆都选取了非常成熟、竞争对手林立的地区开店。

　　“新光三越选地圈址，都会参考当地政府的都市整体开发计划，并在尚未进行大规模开发前先行进驻，成为商圈开拓的先行者。北京CBD跟重庆解放碑在1993年国务院批准的北京总体发展规划以及重庆市政府的详细规划下，已具备相当清楚的发展蓝图，新光三越选择进驻这两个区域，其实也跟新光三越在台湾地区的开店选址模式相同。”吴昕达解释说。

　　北京CBD虽然已经有整体的规划，但是CBD区域内的商场仍像北京其他地区的商场一样采取单点的设址方式，没有办法形成商圈的概念。新光三越将使CBD中央商务核心区的各家商场能够点跟点之间相互连接，进而联成一条商业线，让整个CBD可以尽速发展成一个完整的商业圈。

　　中国内地的市场状况瞬息万变，政府限制外资虽然对商业地产与外资合作有一定程度的影响，但并非直接针对商业地产。真正能影响商业地产成败的是市场，即消费者需求。

　　随着消费者收入的不断提高，对生活品质也有了更高的要求，他们需要越来越新颖的商业模式，越来越细腻的消费感受和与世界潮流同步的商品供应。而随着商业地产市场愈加细分的趋势，有特点、主题突出的商业无疑将受到人们更广泛的欢迎。