目前，市场对REITs试点地的猜测聚焦在上海浦东和天津滨海新区两个地方。

　　稳定的现金回报是基础

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上讲，REITs是属于资产证券化的一种方式。

　　中原证券房地产行业分析师魏博认为，REITs产品设计的基础在于有一个稳定的现金回报，它应该是能产生稳定现金流的物业，包括商业和工业。商业里面包括商场、写字楼等；工业里面则像工业园区模式的都可以，例如浦东金桥、张江高科，天津的海泰发展等。

　　“只要能产生现金流的物业，都可以作为REITs打包上市 （把众多收租型物业资产打包到资本市场去融资,再以收租收益和其他投资收益实现股东分红）的对象”，中融信托助理总裁曹昱告诉记者，像廉租房也可以打包上市。以香港为例，当地公屋的停车场、公用地方都可以打包成REITs。像上海张江高科技园区，当初政府为了吸引高科技人才而建设出租给高科技人才的房子，这种房子也可打包成REITs。

　　目前，REITs可走的渠道有两条，银行和证券渠道。理论上讲，真正的REITs是在交易所流通的，每个人都可以买卖。曹昱认为，如果在银行间市场流通，这样离真正的REITs还有距离。

　　REITs试点落户谁家

　　REITs要推出已经是不争的事实，但是试点选择何地，目前仍未有结果出来。不过市场已经有心目中的大热选择——上海浦东和天津滨海新区。

　　日前有消息称浦东新区与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作在去年底已经结束，正等待监管部门审批,将打包上市的物业有浦东部分写字楼和商铺。天津目前已经推出了首个产业投资基金渤海产业投资基金，另有关方面也批准了天津滨海新区领瑞房地产信托投资基金的设立，这也被业界视为REITs落户当地的前奏。

　　未来REITs试点是上海先行，还是天津先行，抑或是两地齐行，目前并没有定论。魏博认为，上海相对于天津的呼声可能更高。天津滨海新区更多的是从国家政策扶持来考虑，而上海浦东除去它本身拥有多种适合做成REITs产品的物业外，上海金融中心的地位也是其能首先试点的一大优势。

　　除了上海、天津，还有一匹黑马，深圳也有率先试点的可能。曹昱告诉记者，哪里试点并不重要，重要的是REITs能够推行。